# Immobilienkauf in Punta Cana: Die Erbfolge vor der Unterschrift klären

> Vor dem Kauf in Punta Cana: Eigentümerstruktur, Testamente, Familienunterlagen, Nachlasskosten und laufende Verwaltung prüfen. Mit praktischer Checkliste.

Source: https://canakeys.com/de/ratgeber/immobilie-erbfolge-planen
Publisher: Cana Keys (A&M Caribbean Group SRL), Punta Cana, Dominican Republic
Source editorial review: 2026-10-31
Language: de
Licence: quote and cite with attribution and a link.

Klären Sie vor dem Immobilienkauf in Punta Cana, wie Ihre Familie das Objekt später erben und verwalten könnte. Legen Sie fest, wer Eigentümer werden soll, lassen Sie die betreffenden Nachlassfragen von unabhängigen Anwälten abstimmen und bereiten Sie eine sicher verwahrte Dokumentenakte vor. Ein Testament, eine Steuererklärung und ein aktualisierter dominikanischer Eigentumstitel sind verschiedene Dinge. Dieser Ratgeber hilft Ihnen, die Fragen vor der Unterschrift vorzubereiten; er stellt keine Erbansprüche fest und ersetzt keine Rechtsberatung.

## Wer wird als Eigentümer eingetragen?
Halten Sie die vorgesehenen Eigentümer, ihre geplanten Anteile, die familiären Verhältnisse und die Kaufstruktur fest, bevor der Vertrag vorbereitet wird. Fragen Sie Ihren Anwalt, wie sich die betreffenden ehelichen Vermögensregelungen darauf auswirken, was jeder Person gehört. Ein gemeinsamer Eintrag bedeutet nicht, dass eine Person nach dem Tod automatisch den Anteil der anderen erhält. Trennen Sie das bereits vorhandene Eigentum des Überlebenden von einem Anteil, den er möglicherweise erbt.
Wenn Sie eine Gesellschaft erwägen, unterscheiden Sie die Immobilie im Eigentum der Gesellschaft von den Gesellschaftsanteilen ihrer Gesellschafter. Fragen Sie, wer die Geschäftsführung ausüben könnte, welche Gesellschaftsunterlagen benötigt würden und welche laufenden Aufwendungen für Meldungen und Erklärungen fortbestehen. Eine SRL löst Nachlass- und Steuerfragen nicht automatisch. Bei einem Kauf vor Fertigstellung sind außerdem die vertraglichen Rechte, offenen Zahlungen und späteren Eintragungsschritte zu ermitteln, statt einen bereits bestehenden individuellen Eigentumstitel der Einheit vorauszusetzen.

- [Immobilienkauf als Ausländer](https://canakeys.com/de/ratgeber/immobilienkauf-auslaender)
- [Immobilienbesitz über eine SRL](https://canakeys.com/de/glossar/srl-bedeutung-firma)

## Welches Recht und welches Testament sind zu prüfen?
Geben Sie Ihrem dominikanischen Anwalt und dem zuständigen Berater im anderen Land dieselben Informationen: Domizil und Wohnsitz, Staatsangehörigkeiten, familiäre Beziehungen, vorhandene Testamente und Eigentumsrechte. Lassen Sie das für die Erbfolge maßgebliche Recht von den dominikanischen Verfahren zur Immobilienregistrierung unterscheiden. Gesetz 544-14 behandelt internationale Erbfälle und die Form von Testamenten; aus der Lage einer Immobilie in der Dominikanischen Republik lässt sich keine pauschale Antwort zu den Erben oder zwingenden Erbanteilen sämtlicher ausländischer Eigentümer ableiten.
Fragen Sie, ob Ihr vorhandenes Testament den geplanten Kauf erfasst, wie eine zusätzliche Verfügung damit zusammenspielen würde und welche Anerkennungs- oder sonstigen Schritte erforderlich sein könnten. Gehen Sie weder davon aus, dass ein ausländisches Testament nutzlos ist, noch dass es allein zur Änderung des Registers genügt. Halten Sie die Beratung fest und lassen Sie sie nach einem Domizilwechsel, einer Heirat, Scheidung oder Änderung der Familienverhältnisse beziehungsweise Eigentümerstruktur erneut prüfen. Die Sprache dieses Ratgebers bestimmt nicht das auf Ihren Nachlass anwendbare Recht.

## Unterlagen, Erben und Eigentumseintragung
Erstellen Sie eine Eigentümerakte mit der genauen Objektbezeichnung, Eigentumsnachweisen, dem Kaufvertrag, Angaben zu Schulden und den Kontaktdaten der Berater. Fragen Sie Ihren Anwalt, welche Identitäts- und Personenstandsurkunden verfügbar sein sollten und wo die Originale aufbewahrt werden. Nach einem Todesfall werden für das betreffende Verfahren zusätzlich Nachweise zum Tod, zu den Begünstigten und ihren Befugnissen benötigt. Führen Sie ein Dokumentenverzeichnis und sichere Zugangsanweisungen; übermitteln Sie Reisepässe, Testamente oder Bankunterlagen nicht über ein öffentliches Anfrageformular.
Lassen Sie sich die Schritte für Ihren konkreten Fall aufzeigen: die betreffenden Nachlassrechte und Vertretungsbefugnisse klären, steuerliche Anforderungen erfüllen, den passenden Registerantrag zusammenstellen und die resultierende Eintragung prüfen. Die Verfahren unterscheiden sich nach den Umständen; eine Liste für einen Alleinerben ist nicht allgemein anwendbar. Klären Sie bei im Ausland ausgestellten Dokumenten die Übersetzungs- und Echtheitsanforderungen mit dem vorgesehenen Empfänger. Eine Kaufvollmacht ist kein Nachweis einer Befugnis zur Nachlassverwaltung.

- [Den Eigentumstitel prüfen](https://canakeys.com/de/kaufprozess/eigentumstitel)
- [Fernkauf und Vollmachten](https://canakeys.com/de/kaufprozess/immobilie-punta-cana-aus-der-ferne-kaufen-vollmacht)

## Erbschaftsteuer und weitere Kosten
Die veröffentlichten Hinweise der DGII nennen einen allgemeinen Erbschaftsteuersatz von 3 % auf den Nachlass nach den anwendbaren Abzügen und eine Frist von 90 Tagen nach dem Tod zur Abgabe der Nachlasserklärung. Diese Angaben sind von der Erwerbsübertragungssteuer und einer Zahlungsfrist zu unterscheiden. Lassen Sie einen qualifizierten Berater für den tatsächlichen Nachlass die steuerpflichtigen Vermögenswerte, Bewertung, abzugsfähigen Verbindlichkeiten, etwaige zusätzliche Belastungen oder Vergünstigungen, Zahlungsmodalitäten und einen möglichen Verlängerungsantrag prüfen.
Berechnen Sie die Gesamtkosten für die Familie nicht einfach mit 3 % des ursprünglichen Kaufpreises. Planen Sie Beratungsleistungen, Übersetzungen, Echtheitsbestätigungen, Registergebühren und laufende Objektkosten gesondert ein. Fragen Sie auch nach Verpflichtungen in anderen betroffenen Ländern. Ein CONFOTUR-Hinweis, eine Gesellschaftsstruktur oder ein Wohnsitz im Ausland belegen keine Befreiung von der Erbschaftsteuer. Lassen Sie eine aufgeschlüsselte Einschätzung erstellen, statt sich auf Steuersparangaben des Verkäufers zu verlassen.

## Die laufende Verwaltung sicherstellen
Erfassen Sie die Eigentümergemeinschaft beziehungsweise Verwaltung, den Versicherer, Versorgerkonten, Kreditgeber und gegebenenfalls die Mietverwaltung. Halten Sie Abrechnungstermine, Aufbewahrungsorte von Verträgen, Notfallkontakte und das Verfahren zur Meldung eines Eigentümer- oder Vertreterwechsels fest. Fragen Sie jeden Anbieter, welche Nachweise eine berechtigte Person benötigen würde. Zugang zur Wohnung, ein Passwort oder Zugriff auf das Bankkonto eines Angehörigen ersetzen keine rechtliche Befugnis.
Organisieren Sie für einen Zweitwohnsitz in Cap Cana oder Bávaro die Instandhaltung während der Abwesenheit und klären Sie, wie Versicherungsbedingungen und Leerstandszeiten überwacht werden. Bei einem Mietobjekt ist festzustellen, wer nach den konkreten Vereinbarungen mit Mietern kommunizieren, Kautionen verwalten und Einnahmen entgegennehmen darf. Fragen Sie die Berater, wie Mittel für notwendige Ausgaben rechtmäßig verfügbar bleiben könnten. Setzen Sie nicht voraus, dass eine bestehende Verwaltung, Bankvollmacht oder andere Vollmacht nach dem Tod unverändert fortbesteht.

- [Laufende HOA-Kosten](https://canakeys.com/de/kosten/punta-cana-hoa-gebuehren)

## Ihre Checkliste vor der Unterschrift
Bei einem Paar, das einen Zweitwohnsitz kauft, können zunächst die Eigentumsanteile und aufeinander abgestimmte Testamente im Vordergrund stehen. Bei einer Familie mit Begünstigten in mehreren Ländern können die Herkunft der Dokumente und der Zugang zu Beratern mehr Vorbereitung erfordern. Dies sind beispielhafte Planungssituationen und keine Aussagen darüber, wer erbt. Halten Sie in der folgenden Tabelle fest, was vor der Kaufverpflichtung noch ungeklärt ist.
Teilen Sie Cana Keys Ihr Budget, die geplante Nutzung und Ihren Zeitrahmen mit, um eine Immobilienbesichtigung passend zu den Bedürfnissen Ihrer Familie zu planen. Cana Keys ist ein Immobilienmakler und erhält normalerweise Provision vom Verkäufer. Prüfen Sie Nachlassfragen gesondert mit unabhängigen Anwälten und Steuerberatern; eine Besichtigung bestätigt keinen Nachlassplan.
| Frage | Nachweis oder Maßnahme | Ansprechpartner |
| --- | --- | --- |
| Wem wird was gehören? | Schriftliche Prüfung der Eigentumsverhältnisse und des ehelichen Güterrechts | Unabhängiger Anwalt |
| Sind die Testamente aufeinander abgestimmt? | Gemeinsame Prüfung vorhandener und geplanter Dokumente | Zuständige unabhängige Anwälte |
| Was wird die Familie benötigen? | Sicheres Dokumentenverzeichnis und anwendbares Verfahren | Rechts- und Steuerberater |
| Wer darf die laufende Verwaltung übernehmen? | Befugnisse, Anforderungen der Anbieter und Ausgabenplan | Anwalt und betreffende Anbieter |

- [Eine Immobilienbesichtigung planen](https://canakeys.com/de/tour)

## FAQ

### Bedeutet Miteigentum, dass der andere Anteil automatisch vererbt wird?
Answer: Setzen Sie das nicht voraus. Der bereits bestehende Eigentumsanteil einer Person und ihr Anspruch, den Anteil eines anderen Eigentümers zu erben, sind unterschiedliche Fragen. Lassen Sie vor dem Vertrauen auf einen automatischen Übergang den Titel, die Eigentümerstruktur, das eheliche Güterrecht und die anwendbaren Nachlassregeln anwaltlich prüfen.
Permalink: https://canakeys.com/de/ratgeber/immobilie-erbfolge-planen#bedeutet-miteigentum-dass-der-andere-anteil-automatisch-vere

### Ändert ein ausländisches Testament den dominikanischen Eigentumstitel?
Answer: Ein ausländisches Testament belegt für sich allein keine Aktualisierung des Immobilienregisters. Lassen Sie seine Gültigkeit, das anwendbare Recht und etwaige erforderliche Anerkennungs-, Steuer- und Eintragungsschritte anwaltlich beurteilen. Ein gültiges Testament und eine abgeschlossene Eintragung sind verschiedene Etappen.
Permalink: https://canakeys.com/de/ratgeber/immobilie-erbfolge-planen#andert-ein-auslandisches-testament-den-dominikanischen-eigen

### Entfällt die Nachlassplanung beim Kauf über eine SRL?
Answer: Nein. Gesellschaftseigentum verändert den Prüfungsgegenstand, einschließlich der Gesellschaftsanteile des Eigentümers, Geschäftsführung, Nachfolge und Steuerpflichten. Lassen Sie die gesamte Gestaltung vergleichen; die Gründung einer Gesellschaft allein belegt weder eine Steuerersparnis noch eine unterbrechungsfreie Verwaltung.
Permalink: https://canakeys.com/de/ratgeber/immobilie-erbfolge-planen#entfallt-die-nachlassplanung-beim-kauf-uber-eine-srl