# Steuern auf Mieteinnahmen aus einer Immobilie in Punta Cana

> Steuern auf Miete in Punta Cana: Quellensteuer, Meldepflicht und CONFOTUR-Grenzen. Behandlung im Heimatland und Ausblick 2026.

Source: https://canakeys.com/de/ratgeber/mieteinnahmensteuer-punta-cana
Publisher: Cana Keys (A&M Caribbean Group SRL), Punta Cana, Dominican Republic
Last reviewed: 2026-08-27
Language: de
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Mieteinnahmen aus einer dominikanischen Immobilie sind dominikanische Einkünfte und in der Dominikanischen Republik steuerpflichtig, unabhängig davon, ob Sie hier leben oder nicht. Dieselben Einkünfte sind in der Regel auch dort zu melden, wo Sie steuerlich ansässig sind, wobei eine Anrechnung für die bereits gezahlte dominikanische Steuer erfolgt. CONFOTUR befreit nicht von der Einkommensteuer auf Mieteinnahmen – es deckt die Grunderwerbsteuer und eine Periode der IPI-Befreiung für qualifizierende Projekte ab. Steuersätze und Verfahren ändern sich und hängen davon ab, wie Sie die Immobilie besitzen. Betrachten Sie diese Seite daher als Orientierung für 2026 und klären Sie Ihre Position mit einem dominikanischen Steuerberater und einem Berater in Ihrem Heimatland.

## Was die Dominikanische Republik besteuert
Das dominikanische Steuergesetz besteuert im Land erzielte Einkünfte. Mieten, die für eine in La Altagracia gelegene Immobilie gezahlt werden, sind dominikanische Einkünfte, unabhängig davon, wo der Gast gebucht hat, wo die Plattform registriert ist oder auf welches Bankkonto das Geld überwiesen wird. In der Praxis gibt es zwei Wege: eine pauschale Quellensteuer auf den Bruttobetrag, der an einen Nichtansässigen gezahlt wird, oder die Registrierung bei der DGII und die Abgabe einer Steuererklärung für die Nettoeinkünfte nach abzugsfähigen Kosten. Welcher Weg Anwendung findet, hängt davon ab, wer Sie bezahlt, ob Sie die Immobilie persönlich oder über eine dominikanische Gesellschaft besitzen und ob Sie hier steuerlich ansässig sind.
Die praktische Konsequenz ist, dass ein Mietbetrieb eine Steuernummer benötigt. Eigentümer, die eine Steuererklärung abgeben, anstatt eine Quellensteuer auf den Bruttobetrag zu zahlen, benötigen in der Regel eine RNC (Nationale Steuernummer), eine Buchführung und Rechnungen, die den DGII-Formatierungsregeln entsprechen, weshalb die meisten nichtansässigen Eigentümer dies über einen lokalen Buchhalter und nicht selbst abwickeln.

## Was abzugsfähig ist und was nicht
- Verwaltung und Provision: Gebühren, die an einen lizenzierten Verwalter gezahlt werden, sind echte Betriebskosten, wenn sie ordnungsgemäß in Rechnung gestellt werden.
- HOA und Instandhaltung: Wiederkehrende Gebäudegebühren, die der vermieteten Einheit zuzuordnen sind, belegt durch Abrechnungen.
- IPI und kommunale Gebühren: Tatsächlich gezahlte Grundsteuer, sofern der Rückzahlungsweg dies zulässt.
- Nebenkosten und Verbrauchsmaterialien: Vom Eigentümer bezahlter Strom, Wasser, Internet, Generatorzuschläge und Reinigungsmittel.
- Abschreibungen und Reparaturen: Anders behandelt als Kapitalverbesserungen, die für einen späteren Verkauf Ihrer Kostenbasis zugeschlagen werden.
- Bargeld ohne Rechnungen: Nicht abzugsfähig. Undokumentierte Ausgaben sind für die DGII unsichtbar und bei Veräußerung wertlos.

## Was CONFOTUR abdeckt und was nicht
CONFOTUR wird pro Projekt durch Beschluss gemäß Gesetz 158-01 gewährt. Wo es Anwendung findet, entfällt die Grunderwerbsteuer beim Kauf und es wird eine definierte Periode der IPI-Befreiung gewährt. Es handelt sich nicht um eine Befreiung von der Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und auch nicht um eine Befreiung von der Steuer auf einen späteren Gewinn. Bei jedem Verkaufsargument, das ein Projekt als steuerfreie Einkünfte beschreibt, sollte schriftlich nach der Beschlussnummer und den genauen Steuern gefragt werden, die abgedeckt sind.

## Persönlicher Besitz oder über eine dominikanische Gesellschaft
Der persönliche Besitz ist einfacher, kostengünstiger in der Verwaltung und die Standardoption für eine einzelne Einheit. Eine dominikanische Gesellschaft führt jährliche Buchhaltung, Firmenanmeldungen und ein eigenes Steuerregime ein und kann bei mehreren Einheiten, mehreren Eigentümern oder aus Nachlassgründen sinnvoll sein. Die Wahl ist vor der Unterzeichnung wichtig: Ein späterer Eigentümerwechsel ist eine weitere Übertragung und ein weiteres Steuerereignis. Sie beeinflusst auch, wie Ihr Heimatland eine ausländische Einheit behandelt, und hier führt eine unkoordinierte Struktur zu den schlechtesten Ergebnissen.

## Wie Ihr Heimatland die gleichen Einkünfte behandelt
- Vereinigte Staaten: US-Bürger und -Ansässige melden weltweite Mieteinnahmen in ihrer Steuererklärung, typischerweise auf Schedule E, und beantragen normalerweise eine ausländische Steuergutschrift für die gezahlte dominikanische Steuer. Ausländische Konten und einige ausländische Unternehmen unterliegen eigenen gesonderten Meldepflichten.
- Kanada: Kanadische Ansässige melden weltweite Mieteinnahmen und können im Allgemeinen eine ausländische Steuergutschrift für die dominikanische Steuer beantragen. Ausländisches Vermögen über dem Meldeschwellenwert wird gesondert im jährlichen Formular für ausländisches Vermögen deklariert.
- Deutschland, Österreich und Schweiz: Es gibt für die meisten deutschsprachigen Länder kein umfassendes Doppelbesteuerungsabkommen mit der Dominikanischen Republik, das Mieteinnahmen abdeckt. Die Entlastung ergibt sich daher meist aus innerstaatlichen Anrechnungsregeln und nicht aus einem Abkommen. Bestätigen Sie die aktuelle Lage, bevor Sie eine Befreiung annehmen.
- Frankreich, Spanien, Italien und Portugal: Ansässige deklarieren weltweite Einkünfte; die Entlastung hängt von den innerstaatlichen Anrechnungsregeln und davon ab, ob ein Abkommen mit der Dominikanischen Republik in Kraft ist. Brasilianische und italienische Regeln zum Besitz ausländischer Immobilien erfordern ebenfalls gesonderte Erklärungen.
- Lateinamerika und andere Länder: Die meisten auf dem Wohnsitz basierenden Systeme besteuern weltweite Einkünfte mit einer Anrechnung für ausländische Steuern. Was variiert, ist die Dokumentation, die jede Behörde als Nachweis der gezahlten dominikanischen Steuer akzeptiert.
- Die gemeinsame Regel: Wo auch immer Sie leben, die Gutschrift ist nur so gut wie die Unterlagen. Bewahren Sie die dominikanischen Quellensteuerbescheinigungen und eingereichten Erklärungen auf – eine ohne Nachweis beantragte Gutschrift ist eine abgelehnte Gutschrift.

## Was dies mit der Nettorendite macht
Die Steuer steht unterhalb der operativen Ebene, nicht innerhalb. Beginnen Sie mit den Bruttomieteinnahmen, ziehen Sie Verwaltung, Reinigung, HOA, Nebenkosten, IPI, Versicherung, Leerstand und eine Rücklage für Ersatzinvestitionen ab, um das Nettoertragseinkommen zu erhalten – den Bereich, den wir auf der Renditeseite veröffentlichen. Die Einkommensteuer wird dann auf dieses Ergebnis angewendet, oder auf den Bruttobetrag, wenn Sie an der Quelle ohne Einreichung besteuert werden. Diese letzte Unterscheidung ist der Grund, warum zwei identische Einheiten im selben Gebäude das Jahr mit unterschiedlichen Barbeträgen beenden können: Ein Eigentümer hat auf den Nettoertrag angemeldet, der andere hat die Quellensteuer auf den Bruttobetrag einbehalten lassen.

## Von Anfang an aufzubewahrende Dokumente
- Urkunde und eingetragener Preis: Der Kaufpreis auf dem certificado de título ist die Grundlage für jede spätere Berechnung.
- Quellensteuerbescheinigungen: Nachweis der gezahlten dominikanischen Steuer, benötigt für Ihre Gutschrift im Heimatland.
- Managerabrechnungen: Monatliche Brutto-, Gebühren- und Nettobeträge, pro Einheit, pro Jahr.
- Rechnungen für Verbesserungen: Offiziell in Rechnung gestellte Arbeiten, die Ihre Kostenbasis für einen späteren Verkauf erhöhen.
- HOA- und IPI-Belege: Wiederkehrende Kosten, die Sie abziehen können, und Nachweis, dass die Einheit in gutem Zustand ist.

## Wohin als Nächstes

- [Mietrendite: Brutto ist nicht Netto](https://canakeys.com/de/rendite)
- [Alle von uns veröffentlichten Zahlen](https://canakeys.com/de/zahlen)
- [IPI Grundsteuer](https://canakeys.com/de/kosten/ipi-grundsteuer-dominikanische-republik)
- [Was CONFOTUR tatsächlich abdeckt](https://canakeys.com/de/confotur)
- [Was ein Mietverwalter kostet](https://canakeys.com/de/vermietung/mietverwaltung-punta-cana)
- [Steuern beim Verkauf](https://canakeys.com/de/verkaufen/kapitalertragssteuer)

## FAQ

### Zahle ich zweimal Steuern auf Mieteinnahmen in Punta Cana?
Answer: Normalerweise nicht, aber Sie müssen sie in der Regel zweimal deklarieren. Die Dominikanische Republik besteuert die Einkünfte an der Quelle, da sich die Immobilie hier befindet, und Ihr Land des steuerlichen Wohnsitzes besteuert normalerweise weltweite Einkünfte, gewährt jedoch eine Gutschrift oder Befreiung für die bereits gezahlte dominikanische Steuer. Ob die Entlastung vollständig ist, hängt von den Regeln Ihres Landes und Ihrer Dokumentation ab.
Permalink: https://canakeys.com/de/ratgeber/mieteinnahmensteuer-punta-cana#zahle-ich-zweimal-steuern-auf-mieteinnahmen-in-punta-cana

### Befreit CONFOTUR meine Mieteinnahmen von der Steuer?
Answer: Nein. CONFOTUR deckt die Grunderwerbsteuer beim Kauf und eine definierte Periode der IPI-Befreiung für qualifizierende Projekte gemäß Gesetz 158-01 ab. Die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen ist davon getrennt, ebenso wie die Steuer auf einen späteren Gewinn. Fragen Sie schriftlich nach der Beschlussnummer und den genauen Steuern, die es abdeckt.
Permalink: https://canakeys.com/de/ratgeber/mieteinnahmensteuer-punta-cana#befreit-confotur-meine-mieteinnahmen-von-der-steuer

### Behält Airbnb die dominikanische Steuer für mich ein?
Answer: Gehen Sie nicht davon aus. Der Steuereinbehalt der Plattform variiert je nach Plattform, Auszahlungsstruktur und der von Ihnen angegebenen Steuernummer und ersetzt nicht Ihre eigene Meldepflicht. Bestätigen Sie mit einem dominikanischen Buchhalter, was einbehalten wird, von wem, und was noch zu deklarieren ist.
Permalink: https://canakeys.com/de/ratgeber/mieteinnahmensteuer-punta-cana#behalt-airbnb-die-dominikanische-steuer-fur-mich-ein

### Benötige ich eine dominikanische Steuernummer, um meine Eigentumswohnung zu vermieten?
Answer: Wenn Sie nach Abzug der Kosten auf Nettoeinkünfte besteuert werden möchten, anstatt eine Quellensteuer auf den Bruttobetrag zu zahlen, müssen Sie sich in der Regel bei der DGII registrieren und eine Steuererklärung einreichen. Ein Alleineigentümer, der gelegentlich über einen Verwalter vermietet, kann anders vorgehen. Ein Buchhalter wird Ihnen sagen, welcher Weg für Ihre tatsächlichen Zahlen günstiger ist.
Permalink: https://canakeys.com/de/ratgeber/mieteinnahmensteuer-punta-cana#benotige-ich-eine-dominikanische-steuernummer-um-meine-eigen

### Erledigt mein Mietverwalter die Steuererklärung?
Answer: Einige tun dies, einige ziehen nur Steuern ein und leiten sie weiter, und einige tun beides nicht. Dies ist eine Vertragsfrage, keine Annahme: Fragen Sie schriftlich, was der Verwalter einreicht, was er einbehält, welche Bescheinigungen er Ihnen ausstellt und was in Ihrer Verantwortung bleibt.
Permalink: https://canakeys.com/de/ratgeber/mieteinnahmensteuer-punta-cana#erledigt-mein-mietverwalter-die-steuererklarung

### Was ist, wenn ich die Immobilie nur wenige Wochen im Jahr vermiete?
Answer: Die Verpflichtung folgt dem Einkommen, nicht dem Volumen. Geringe Beträge dominikanischer Mieteinnahmen sind immer noch dominikanische Mieteinnahmen, und die meisten Heimatland-Systeme verlangen, dass Sie diese unabhängig von der Höhe melden. Die Kosten für die Einhaltung sind in der Regel gering; die Kosten für eine nicht deklarierte ausländische Einnahmequelle sind es nicht.
Permalink: https://canakeys.com/de/ratgeber/mieteinnahmensteuer-punta-cana#was-ist-wenn-ich-die-immobilie-nur-wenige-wochen-im-jahr-ver

### Wird die Steuer vor oder nach HOA- und Verwaltungsgebühren gezahlt?
Answer: Das hängt vom Weg ab. Die Erklärung des Nettoeinkommens ermöglicht es, ordnungsgemäß in Rechnung gestellte Betriebskosten zuerst abzuziehen. Die Quellensteuer wird in der Regel auf den gezahlten Bruttobetrag angewendet, weshalb Eigentümer mit tatsächlichen Betriebskosten oft lieber registrieren und eine Erklärung abgeben.
Permalink: https://canakeys.com/de/ratgeber/mieteinnahmensteuer-punta-cana#wird-die-steuer-vor-oder-nach-hoa-und-verwaltungsgebuhren-ge

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