# Punta Cana 买家尽职调查清单

> 在 Punta Cana 购房前的八项核查：产权、登记权利负担、许可证、CONFOTUR 决议、业主协会预算、出租管理、付款安排和律师。

Source: https://canakeys.com/zh-cn/diligence/checklist
Publisher: Cana Keys (A&M Caribbean Group SRL), Punta Cana, Dominican Republic
Source editorial review: 2026-08-27
Language: zh-cn
Licence: quote and cite with attribution and a link.

按顺序审查文件：先产权，再权利负担，再许可证；若项目声称享有 CONFOTUR，再核查其批准决议；随后是业主协会预算、出租管理方、付款安排，最后才支付定金。每一项都有可以索取的文件，并由律师向登记机构或相关方核实。卖方或开发商拒绝提供，本身就是重要答案。汇出任何款项前，应由独立律师，而非开发商的律师或我们的律师，完成审查确认。这是2026年参考信息，不构成法律建议。

## 按顺序核查
1. Certificado de título（产权证）: 确认卖方为登记业主，产权与出售房屋或地块一致。购地时核查 deslinde，即经过测量和独立划分的产权，是否已完成。
2. 登记中的留置权及权利负担: Registro de Títulos 的证明显示抵押、查封、诉讼附注及用益权。旧欠款可能附随物业，不会因卖方未主动提及就消失。
3. 尚未完工项目的许可证: 施工许可证、环境许可及市政批准。效果图、售楼处和宣传册属于营销资料；许可证才是核查项目合法性的文件。
4. CONFOTUR 决议编号: 若销售承诺包括税收豁免，应索取依据第158-01号法律向该项目授予资格的决议。不存在 CONFOTUR 区域，“正在申请”也不等于已获批。
5. 业主协会预算与规则: 当前每平方米费用、包含项目、储备金、欠费，以及是否允许按晚出租。不能低估这项影响净收益的费用。
6. 谁管理出租，条款是什么: 购房前而非之后阅读出租或酒店运营合同。核查收入分成、独家安排、业主自用周数，以及毛收入如何变为净收入。
7. 付款进度: 期房应明确预订时支付多少、每个里程碑多少、交付多少、延期如何处理，以及款项进入托管还是开发商运营账户。
8. 付定金前聘请独立律师: 您聘请、您付费，律师向您负责。其职责是书面核实上述事项，并在您签字前审阅买卖预约合同。

- [购买二手房前检查房屋状况](https://canakeys.com/zh-cn/diligence/resale-property-inspection)
- [购房前核实短租是否获准](https://canakeys.com/zh-cn/rentals/short-term-rental-permission)
- [核查公寓储备金与专项分摊费用](https://canakeys.com/zh-cn/diligence/condo-hoa-finances)

## 清晰完整的购房档案是什么样
完整档案应包括卖方名下的登记产权、临近签约日期的最新权利负担证明、在建项目许可证、有储备金安排的业主协会预算、与可验证里程碑挂钩的付款计划，以及明确开发商延期责任的买卖预约合同。并不复杂，关键是文件真实存在、内容经过核查。

## 我们与您一起完成这份清单
按目标安排看房时，我们实地考察楼宇，并对每处物业使用相同清单。我们代表买家，难开口的问题由我们来问。

## FAQ

### 开发商提供律师，我还需要多米尼加律师吗？
Answer: 需要。开发商律师代表开发商。独立律师在登记机构核实产权和权利负担、审查合同，并仅向您负责。这是降低交易风险的重要措施。
Permalink: https://canakeys.com/zh-cn/diligence/checklist#开发商提供律师-我还需要多米尼加律师吗

### 尽职调查需要多久？
Answer: 清晰产权的标准二手房可将1至3周作为初步安排示例，但须由律师确认。缺少 deslinde、继承产权或未解除权利负担的土地，可能需要数月。有人催促跳过尽调，应视为风险信号，而非单纯的时间安排问题。
Permalink: https://canakeys.com/zh-cn/diligence/checklist#尽职调查需要多久

### 我可以自己核查 CONFOTUR 吗？
Answer: 您可以索取决议，再由律师确认其覆盖您购买的项目和房屋类型。CONFOTUR 通过决议授予具体项目，声称整个区域有资格并无核查意义。
Permalink: https://canakeys.com/zh-cn/diligence/checklist#我可以自己核查-confotur-吗

### 哪些步骤绝不能省略？
Answer: 登记权利负担证明和独立合同审查。这两项直接保护您的资金，不应因谈判或时间压力而省略。
Permalink: https://canakeys.com/zh-cn/diligence/checklist#哪些步骤绝不能省略

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