NOI (чистый операционный доход)
Чистый операционный доход – это валовой доход от аренды за вычетом расходов на эксплуатацию недвижимости: управление, HOA, коммунальные услуги, оплачиваемые владельцем, страховка, IPI, обслуживание и реалистичный резерв на период простоя. Он исключает ипотечные платежи, подоходный налог и капитальные затраты, такие как замена мебели. NOI – это честная строка денежного потока для сравнения двух объектов недвижимости.
Почему это важно для покупателя в Пунта-Кане
Операционные расходы в Пунта-Кане выше, чем большинство покупателей предполагают: долларовые сборы HOA, доля управляющей компании от валового дохода, износ мебели и бытовой техники от соленого воздуха, а также спрос, сосредоточенный в высокий сезон. Расчет NOI заставляет включить каждый из этих пунктов в таблицу, именно поэтому в брошюрах обычно указывают валовой доход.
Распространенная ошибка
Замена мебели рассматривается как единовременное событие. В краткосрочной аренде это является постоянным резервом. Если исключить эти расходы, NOI будет завышаться из года в год, и посредственный объект будет выглядеть как хороший.
NOI — частые вопросы
- Включает ли NOI ипотеку?
- Нет. Финансирование находится ниже NOI. Два покупателя с разными кредитами должны получить одинаковый NOI для одного и того же объекта.
- Какой процент простоя следует учитывать?
- Используйте фактические данные сопоставимых объектов в том же здании, а не среднерыночные — загрузка сильно варьируется в зависимости от башни и управляющего.
Подробнее
Ориентир на 2026 год: не гарантии и не юридическая консультация. Никакой гарантированной доходности и выдуманной загрузки.