Comprar imóvel alugado em Punta Cana: o que verificar antes de fechar

Esclareça se a locação continua ou se há promessa de entrega desocupada

Comece pelo uso pretendido: manter a locação residencial existente, morar no imóvel após uma entrega desocupada conforme a lei ou considerar outro modelo de locação mais adiante. Peça ao vendedor que identifique todos os ocupantes e a base da ocupação, incluindo renovações, sublocações autorizadas ou acordos informais. Uma visita, um cômodo vazio ou um anúncio que diga “disponível” não resolvem essas questões. Locações residenciais, reservas turísticas curtas e outras formas de ocupação exigem avaliações separadas.

Não presuma que a venda encerra uma locação residencial. O artigo 23 da Lei dominicana 85-25 trata da mudança de proprietário durante uma locação e exige que o novo proprietário respeite a relação contratual nos termos acordados, dentro do âmbito dessa lei. Um advogado independente deve determinar as regras aplicáveis, exceções, condições contratuais e eventuais processos relativos a esse imóvel. Se a compra depende de entrega desocupada, peça orientação sobre como prever e verificar essa condição antes de se comprometer.

Reúna contratos, aditivos e provas de ocupação para análise jurídica independente

Solicite o contrato assinado completo, aditivos, renovações, notificações pertinentes, acordos que autorizem outros ocupantes e registros de controvérsias ou processos pendentes. Confira se imóvel, partes, prazo, aluguel, moeda de pagamento, serviços incluídos e inventário da mobília estão identificados e coerentes. Pergunte quem administra a locação e quem está autorizado a falar pelo vendedor. Registre documentos ausentes e declarações contraditórias como questões em aberto, sem preencher as lacunas com suposições.

Peça ao advogado que avalie os efeitos jurídicos do contrato e as provas de registro pertinentes juntamente com a verificação da propriedade e do título. O registro municipal da locação e os lançamentos relativos ao imóvel no Registro de Títulos são verificações distintas; uma pesquisa do título, por si só, não comprova ausência de locação. Obtenha apenas evidências que você esteja autorizado a receber, proteja os dados pessoais dos ocupantes e use um canal seguro adequado para documentos sensíveis.

• Prepare a verificação do título e dos ônus

Concilie aluguéis recebidos, atrasos, pagamentos antecipados e depósitos de garantia

Compare o cronograma de aluguéis do contrato com um demonstrativo datado de pagamentos e recibos ou comprovantes com os dados sensíveis devidamente ocultados. Identifique período, moeda, valores em atraso, concessões e serviços públicos ou despesas de administração incluídos em cada pagamento. Aluguel anunciado e aluguel devido não equivalem a dinheiro recebido. O histórico de recebimentos tampouco demonstra pagamentos futuros, renda líquida ou retorno alcançável com outra estratégia de locação.

Liste separadamente os aluguéis antecipados e a caução. Identifique o valor documentado, quem o guarda, os comprovantes, as deduções reivindicadas e as obrigações que podem continuar após o fechamento. Uma caução reembolsável não é receita de aluguel. Peça ao advogado que avalie como conciliar e documentar valores e responsabilidades entre as partes; não presuma que o vendedor pode ficar com a caução nem que entregar dinheiro conclui sua transferência jurídica. Use a tabela para acompanhar evidências pendentes, não para substituir um acerto específico da operação.

• Entenda o modelo de locação de longa permanência

Acorde responsabilidades, notificações e gestão da locação em torno do fechamento

Antes de assinar, peça ao advogado que detalhe quem responde pelos aluguéis de cada período, cobranças pendentes, antecipações, obrigações da caução e acordos de administração existentes. Identifique a data prevista para a transição e os registros a entregar. O contrato de administração do vendedor é um documento separado: não presuma que se transfere, termina automaticamente ou vincula o comprador nas mesmas condições comerciais.

Pergunte quais notificações, confirmações ou outras providências essa locação e a mudança de proprietário exigem, inclusive como o ocupante receberá instruções de pagamento verificadas e um contato adequado. Registre o responsável e a prova de conclusão. Se uma questão importante permanecer sem solução, busque orientação sobre o contrato de compra proposto, a legislação aplicável e o próximo passo; esta lista não cria um direito unilateral de reter pagamentos, cancelar ou recuperar um sinal.

Verifique separadamente a entrega desocupada conforme a lei ou a continuidade documentada da locação

Separe três frentes: propriedade e direitos jurídicos, estado físico do imóvel e entrega efetiva segundo a ocupação acordada. Uma inspeção técnica pode identificar defeitos sem decidir o direito de alguém permanecer. A propriedade registrada e o recebimento das chaves não provam, sozinhos, uma entrega regular e sem ocupantes. Se a locação continua, verifique os documentos e a transição operacional acordados em vez de descrever o imóvel como desocupado.

Se a entrega desocupada integra a compra proposta, pergunte ao advogado quais evidências e medidas legais são necessárias e organize uma verificação autorizada da ocupação real no momento pertinente. Registre chaves, dispositivos de acesso, medidores, inventário e estado no arquivo de entrega, mantendo separada a questão jurídica da posse. Não deduza da venda que é permitido trocar fechaduras, cortar serviços ou retirar ocupantes. Uma promessa de desocupação futura não deve ser apresentada como entrega concluída.

• Prepare a entrega de um imóvel mobiliado

Mantenha um dossiê de decisão antes de assumir compromissos

Mantenha um arquivo datado com uso pretendido, ocupação, versões dos documentos, conciliação de pagamentos, questões em aberto e responsável por cada próximo passo. Distinga declarações do vendedor de evidências e conclusões dos seus assessores. Compare imóveis conforme a situação locatícia e de posse efetivamente apurada em cada um; nem o nome de uma região nem um aluguel anunciado atraente comprovam adequação aos seus planos.

Informe à Cana Keys seu orçamento, uso pretendido e prazo para planejar visitas a imóveis adequados. Ajudamos a comparar propriedades e organizar as perguntas do comprador. Seu advogado independente na República Dominicana deve avaliar os documentos da locação, os direitos de ocupação e as obrigações da compra. Não coloque documentos de identidade de inquilinos, registros bancários privados ou outras evidências sensíveis no formulário público; combine com o assessor pertinente um meio apropriado para compartilhar os documentos necessários.

• Planeje uma visita a imóveis