购买蓬塔卡纳带租约房产：交割前的核查要点

厘清租赁继续履行，还是卖方承诺腾空交付

先明确购房用途：保留现有住宅租赁关系、在合法腾空交付后自用，还是日后考虑其他出租模式。请卖方列明所有居住或使用该房产的人及其占有依据，包括续租、获准转租或非正式安排。一次看房、某间空房，或广告中的“可用”标注，都不足以确定这些问题。住宅租赁、游客短期预订及其他占有安排，须分别评估。

不要认为出售房产就会终止住宅租赁。多米尼加第85-25号法律第23条规定了租赁期间更换业主的情形，在该法适用范围内，新业主须按照约定条款尊重现有合同关系。请独立律师针对这套房产判断适用规则、例外、合同条款及相关诉讼或程序。如果购买决定以腾空交付为前提，应在作出承诺前，请律师评估如何约定这一条件及其核实方式。

收集租约、修订文件及居住使用证据

索取完整签署的租约、修订协议、续租文件、相关通知、允许其他人员居住的协议，以及争议或待决程序的记录。核对房产、当事人、租期、租金、付款币种、包含的服务及家具清单是否清楚且一致。确认谁负责管理租赁，以及谁有权代表卖方沟通。把缺失文件和相互矛盾的说法列为待核实问题，不要以推测补足空白。

在核查所有权和产权的同时，请律师评估租约的法律效力及相关登记证据。市级租赁登记与产权登记机构中涉及房产的记录，是两项不同的核查；不能仅凭产权查询就认定不存在租赁关系。只获取您获准接收的证据，保护居住者的个人信息，并通过安全程度适当的渠道传递敏感资料。

• 准备产权及权利负担核查

核对实收租金、欠租、预付租金及押金

将租约中的租金安排，与注明日期的收付款台账、收据或经过适当遮盖的付款记录逐项核对。确认每笔款项对应的期间、币种、未付金额、优惠减免，以及租金是否包含水电或管理费用。标示租金、应收租金和实际到账款项并不相同。历史收款情况也不能证明未来必然付款、可获得多少净收入，或换用其他出租策略能实现何种回报。

将预付租金和租赁押金单独列明。确认记录金额、保管人、证明材料、主张扣除的款项，以及交割后可能继续存在的义务。可退还押金不是租金收入。请律师评估相关各方应如何核对和书面约定款项及责任；不要认为卖方可以直接保留押金，也不要认为交付一笔现金就完成了法律上的转移。以下表格用于追踪尚未核实的证据，不能代替针对具体交易制定的结算安排。

• 评估长期出租模式

约定交割责任及必要的沟通安排

签约前，请您的律师明确各期租金、未付费用、预收款、押金义务及现有管理安排分别由谁负责。确定拟议交接日期和需移交的记录。卖方的物业管理合同是独立文件：不要假设该合同会随房产转移、自动终止，或按相同商业条款约束买方。

请律师判断，针对这项租赁及业主变更，需要哪些通知、确认或其他步骤，包括如何向居住者提供经过核实的付款指示和适当联系人。记录负责人及完成证据。如果重要问题仍未解决，应就拟议购房合同、适用法律及下一步行动寻求建议；本清单并不赋予单方面拒付、取消交易或追回已付款项的权利。

将合法交付与产权及房况检查分别核实

分别推进三项工作：所有权及法律权利、房产实际状况，以及按约定占有安排进行的实际交付。技术检查可以发现缺陷，却不能裁定任何人是否有权继续居住。完成所有权登记和拿到钥匙，本身都不能证明已合法腾空交付。如果租赁继续，应核实约定记录和运营交接，而不是将房产描述为空置。

如果拟议购买条件包含腾空交付，请律师说明所需证据及合法步骤，并安排获授权人员在相关时间核实实际居住使用情况。在交接档案中记录钥匙、门禁设备、表计、家具物品及房况，同时单独处理法律上的占有问题。不要因房产出售就推断可以换锁、切断服务或移走居住者。未来腾空的承诺，不能被描述为已经完成交付。

• 准备带家具房产的交接

作出承诺前保存决策档案

保存注明日期的档案，记录购房用途、占有使用状态、文件版本、收付款核对结果、未解决问题及各项后续工作的负责人。区分卖方陈述、支持证据和顾问结论。比较候选房产时，应以各房产已查明的租赁和占有状况为依据；社区名称或看似诱人的标示租金，都不能证明房产适合您的计划。

向 Cana Keys 告知预算、使用目的及时间安排，以便规划合适房产的看房行程。我们协助比较房产，并整理买方问题。租赁文件、占有权利和购房义务，应由您独立聘请的多米尼加律师评估。不要将租客身份证件、私人银行记录或其他敏感证据填入公开咨询表；如确有必要，应与相关顾问约定适当的资料传递方式。

• 规划看房行程