Налог на доход от аренды недвижимости в Пунта-Кане
Доход от аренды доминиканской недвижимости является доходом, полученным в Доминиканской Республике, и облагается налогом здесь, независимо от того, проживаете ли вы здесь или нет. Тот же доход обычно также подлежит декларированию в вашей стране налогового резидентства, с зачетом уже уплаченного доминиканского налога. CONFOTUR не освобождает доход от аренды от налогов — он покрывает налог на передачу права собственности и период освобождения от IPI для квалифицированных проектов. Ставки и процедуры меняются и зависят от того, как вы владеете недвижимостью, поэтому рассматривайте эту страницу как ориентир на 2026 год и подтвердите свою позицию с доминиканским налоговым консультантом и консультантом в вашей стране.
Что облагается налогом в Доминиканской Республике
Налоговый кодекс Доминиканской Республики облагает налогом доходы, полученные в стране. Арендная плата за недвижимость, расположенную в Ла-Альтаграсии, является доходом, полученным в Доминиканской Республике, независимо от того, где гость бронировал жилье, где зарегистрирована платформа или на какой банковский счет поступают деньги. На практике существуют два пути: фиксированный налог у источника на валовую сумму, выплачиваемую нерезиденту, или регистрация в DGII и подача декларации о чистом доходе после допустимых расходов. Какой путь применяется, зависит от того, кто вам платит, владеете ли вы лично или через доминиканскую компанию, и являетесь ли вы налоговым резидентом здесь.
Практическим следствием является то, что для арендной операции требуется налоговый идентификатор. Владельцам, которые подают декларацию вместо того, чтобы подвергаться удержанию налога с валовой суммы, как правило, требуется RNC, бухгалтерский учет и счета-фактуры, соответствующие правилам DGII, поэтому большинство владельцев-нерезидентов ведут это через местного бухгалтера, а не самостоятельно.
Что можно вычесть, а что нет
Управление и комиссия
Сборы, уплачиваемые лицензированному управляющему, являются реальными операционными расходами при правильном выставлении счета.
HOA и обслуживание
Периодические платежи за содержание здания, относящиеся к арендуемому объекту, подтвержденные выписками.
IPI и муниципальные сборы
Фактически уплаченный налог на недвижимость, если маршрут декларации это позволяет.
Коммунальные услуги и расходные материалы
Электричество, вода, интернет, доплаты за генератор и чистящие средства, оплачиваемые владельцем.
Амортизация и ремонт
Обрабатываются иначе, чем капитальные улучшения, которые вместо этого переносятся в вашу себестоимость для последующей продажи.
Наличные без счетов-фактур
Не подлежат вычету. Недокументированные расходы невидимы для DGII и бесполезны при выходе.
Что CONFOTUR покрывает и не покрывает
CONFOTUR предоставляется по проекту на основании резолюции в соответствии с Законом 158-01. В тех случаях, когда он применяется, он отменяет налог на передачу права собственности при покупке и предоставляет определенный период освобождения от IPI. Это не освобождение от подоходного налога на аренду и не освобождение от налога на последущую прибыль. Любое коммерческое предложение, описывающее проект как доход, не облагаемый налогом, должно содержать, в письменной форме, номер резолюции и точные покрываемые налоги.
Владение лично или через доминиканскую компанию
Личное владение проще, дешевле в обслуживании и является вариантом по умолчанию для одной единицы. Доминиканская компания добавляет ежегодную бухгалтерию, корпоративные отчеты и свой собственный налоговый режим, и может быть целесообразной для нескольких единиц, нескольких владельцев или по причинам планирования наследства. Выбор имеет значение до подписания: изменение владельца позже является еще одной передачей и еще одним налоговым событием. Это также взаимодействует с тем, как ваша страна относится к иностранному юридическому лицу, где нескоординированная структура создает наихудшие результаты.
Как ваша страна относится к тому же доходу
Соединенные Штаты
Граждане и резиденты США сообщают о доходах от аренды по всему миру в своей декларации, обычно в Приложении E, и обычно требуют зачет иностранного налога за уплаченный доминиканский налог. Иностранные счета и некоторые иностранные юридические лица несут отдельные обязательства по отчетности.
Канада
Резиденты Канады сообщают о доходах от аренды по всему миру и, как правило, могут потребовать зачет иностранного налога за доминиканский налог. Иностранная собственность, превышающая пороговое значение для отчетности, декларируется отдельно в ежегодной форме об иностранной собственности.
Германия, Австрия и Швейцария
Не существует всеобъемлющего договора об избежании двойного налогообложения с Доминиканской Республикой, охватывающего доходы от аренды для большинства немецкоязычных стран, поэтому льготы обычно предоставляются в соответствии с внутренними правилами зачета, а не договором. Подтвердите текущую позицию, прежде чем предполагать освобождение.
Франция, Испания, Италия и Португалия
Резиденты декларируют доходы по всему миру; льготы зависят от внутренних правил зачета и от того, действует ли договор с Доминиканской Республикой. Бразильские и итальянские правила в отношении владения иностранной собственностью также требуют отдельных деклараций.
Латинская Америка и другие страны
Большинство систем, основанных на резидентстве, облагают налогом доходы по всему миру с зачетом иностранного налога. Различается документация, которую каждая инстанция принимает в качестве доказательства уплаты доминиканского налога.
Общее правило
Где бы вы ни жили, зачет хорош лишь настолько, насколько хороши документы. Сохраняйте доминиканские свидетельства об удержании налога и поданные декларации — зачет, заявленный без доказательств, является отказанным зачетом.
Как это влияет на чистую доходность
Налог находится ниже операционного стека, а не внутри него. Начните с валовой арендной платы, вычтите управление, уборку, HOA, коммунальные услуги, IPI, страховку, вакантность и резерв на замену, чтобы получить чистый операционный доход — диапазон, который мы публикуем на странице доходности. Затем к этому результату применяется подоходный налог, или к валовой сумме, если с вас удерживается налог у источника без подачи декларации. Это последнее различие является причиной того, что две одинаковые единицы в одном здании могут закончить год с разными наличными средствами: один владелец подал декларацию по чистому доходу, другой позволил удержать налог с валовой суммы.
Документы, которые нужно хранить с первого дня
Договор и зарегистрированная цена
Цена покупки в certificado de título является основой для каждого последующего расчета.
Свидетельства об удержании налога
Доказательство уплаты доминиканского налога, необходимое для зачета в вашей стране.
Отчеты управляющего
Ежемесячная валовая сумма, сборы и чистая сумма, по каждой единице, за каждый год.
Счета-фактуры за улучшения
Официально выставленные счета за работы, которые увеличивают вашу себестоимость для последующей продажи.
Квитанции HOA и IPI
Периодические платежи, которые вы можете вычесть, и доказательство того, что объект находится в хорошем состоянии.
Куда двигаться дальше
Налог на доход от аренды — частые вопросы
- Плачу ли я налог дважды с дохода от аренды в Пунта-Кане?
- Обычно нет, но вы обычно декларируете его дважды. Доминиканская Республика облагает налогом доход у источника, потому что недвижимость находится здесь, и ваша страна налогового резидентства обычно облагает налогом доходы по всему миру, предоставляя зачет или освобождение от уже уплаченного доминиканского налога. Является ли льгота полной, зависит от правил вашей страны и вашей документации.
- Освобождает ли CONFOTUR мой доход от аренды от налога?
- Нет. CONFOTUR покрывает налог на передачу права собственности при покупке и определенный период освобождения от IPI для квалифицированных проектов в соответствии с Законом 158-01. Подоходный налог на аренду отделен, как и налог на последующую прибыль. Запросите номер резолюции и точные налоги, которые он покрывает, в письменной форме.
- Удерживает ли Airbnb доминиканский налог за меня?
- Не предполагайте, что это так. Удержание платформой варьируется в зависимости от платформы, структуры выплат и того, какой налоговый идентификатор вы им предоставили, и это не заменяет ваше собственное обязательство по подаче декларации. Подтвердите у доминиканского бухгалтера, что удерживается, кем и что еще должно быть задекларировано.
- Нужен ли мне доминиканский налоговый идентификатор для сдачи квартиры в аренду?
- Если вы хотите облагаться налогом на чистый доход после расходов, а не иметь удержание налога с валовой суммы, вам, как правило, необходимо зарегистрироваться в DGII и подать декларацию. Единичный владелец, сдающий в аренду время от времени через управляющего, может действовать иначе. Бухгалтер скажет вам, какой путь дешевле для ваших фактических цифр.
- Занимается ли мой управляющий арендой подачей налоговой декларации?
- Некоторые занимаются, некоторые только удерживают и перечисляют, а некоторые не делают ни того, ни другого. Это вопрос контракта, а не предположения: спросите в письменной форме, что управляющий подает, что он удерживает, какие справки он вам выдает и что остается вашей ответственностью.
- Что, если я сдаю недвижимость всего несколько недель в году?
- Обязательство следует за доходом, а не за объемом. Небольшие суммы дохода от аренды, полученные в Доминиканской Республике, по-прежнему являются доходом, полученным в Доминиканской Республике, и большинство систем вашей страны требуют, чтобы вы сообщали о них независимо от размера. Стоимость соблюдения требований обычно невелика; стоимость незадекларированного иностранного дохода — нет.
- Налог уплачивается до или после сборов HOA и управляющего?
- Это зависит от пути. Подача декларации по чистому доходу позволяет сначала вычесть надлежащим образом выставленные операционные расходы. Удержание у источника, как правило, применяется к валовой выплаченной сумме, поэтому владельцы с реальными операционными расходами часто предпочитают регистрироваться и подавать декларацию.
Подробнее
Ориентир на 2026 год: не гарантии и не юридическая консультация. Никакой гарантированной доходности и выдуманной загрузки.