Belasting op huurinkomsten uit vastgoed in Punta Cana
Huurinkomsten uit Dominicaans vastgoed zijn inkomsten uit Dominicaanse bron en zijn belastbaar in de Dominicaanse Republiek, of u hier woont of niet. Dezelfde inkomsten moeten doorgaans ook worden aangegeven in het land waar u fiscaal inwoner bent, met een tegemoetkoming voor de al betaalde Dominicaanse belasting. CONFOTUR stelt huurinkomsten niet vrij: het betreft overdrachtsbelasting en een periode van IPI-vrijstelling voor in aanmerking komende projecten. Tarieven en procedures veranderen en hangen af van uw eigendomsstructuur. Beschouw deze pagina daarom als oriëntatie voor 2026 en laat uw situatie controleren door een Dominicaanse belastingadviseur en een adviseur in uw woonland.
Wat de Dominicaanse Republiek belast
De Dominicaanse belastingwet belast inkomsten die hun bron in het land hebben. Huur voor vastgoed in La Altagracia komt uit Dominicaanse bron, ongeacht waar de gast boekt, waar het platform is gevestigd of op welke bankrekening het geld binnenkomt. In de praktijk zijn er twee routes: een vaste broninhouding op het bruto uitgekeerde bedrag aan een niet-ingezetene, of registratie bij de DGII en aangifte over het netto-inkomen na toegestane kosten. Welke route van toepassing is, hangt af van wie u betaalt, of u privé of via een Dominicaanse vennootschap bezit en of u hier fiscaal inwoner bent.
In de praktijk betekent dit dat een verhuuractiviteit een fiscale identificatie nodig heeft. Eigenaren die aangifte doen in plaats van inhouding op bruto-inkomsten te ondergaan, hebben doorgaans een RNC, een sluitende administratie en facturen volgens de vormvereisten van de DGII nodig. Daarom laten de meeste buitenlandse eigenaren dit door een lokale accountant regelen.
Wat wel en niet aftrekbaar is
Beheer en provisie
Vergoedingen aan een bevoegde beheerder zijn daadwerkelijke exploitatiekosten als ze correct worden gefactureerd.
VvE en onderhoud
Terugkerende gebouwkosten die aan de verhuurde woning zijn toe te rekenen, onderbouwd met afrekeningen.
IPI en gemeentelijke heffingen
Daadwerkelijk betaalde onroerendgoedbelasting, voor zover de aangifteroute aftrek toestaat.
Nutsvoorzieningen en verbruiksartikelen
Door de eigenaar betaalde stroom, water, internet, generatortoeslagen en schoonmaakmiddelen.
Afschrijving en reparaties
Deze worden anders behandeld dan investeringen die de waarde verhogen; die verhogen de fiscale kostprijs voor een latere verkoop.
Contant betalen zonder facturen
Niet aftrekbaar. Uitgaven zonder bewijs zijn voor de DGII onzichtbaar en bij verkoop niet bruikbaar als onderbouwing.
Wat CONFOTUR wel en niet dekt
CONFOTUR wordt per project verleend via een besluit op grond van Wet 158-01. Waar het van toepassing is, vervalt de overdrachtsbelasting bij aankoop en geldt een vastgestelde periode van IPI-vrijstelling. Het is geen vrijstelling van inkomstenbelasting over huur en evenmin van belasting over latere verkoopwinst. Vraag bij elke verkooppresentatie die belastingvrije inkomsten belooft schriftelijk naar het besluitnummer en welke belastingen precies worden gedekt.
Privébezit of bezit via een Dominicaanse vennootschap
Privébezit is eenvoudiger, goedkoper in onderhoud en de gebruikelijke keuze voor één woning. Een Dominicaanse vennootschap brengt jaarlijkse boekhouding, vennootschapsaangiften en een eigen belastingregime mee, en kan zinvol zijn bij meerdere woningen, meerdere eigenaren of nalatenschapsplanning. Kies vóór ondertekening: later de eigenaar veranderen is opnieuw een overdracht en een belastbaar feit. De keuze hangt ook samen met hoe uw woonland een buitenlandse rechtspersoon behandelt; een niet-afgestemde structuur kan juist daar de slechtste uitkomsten opleveren.
Hoe uw woonland dezelfde inkomsten behandelt
Verenigde Staten
Amerikaanse staatsburgers en inwoners geven wereldwijde huurinkomsten aan, doorgaans op Schedule E, en vragen meestal verrekening van betaalde Dominicaanse belasting. Buitenlandse rekeningen en bepaalde buitenlandse rechtspersonen brengen eigen aanvullende meldplichten mee.
Canada
Canadese inwoners geven wereldwijde huurinkomsten aan en kunnen doorgaans Dominicaanse belasting verrekenen. Buitenlands vermogen boven de meldingsgrens wordt apart gemeld op het jaarlijkse formulier voor buitenlands bezit.
Duitsland, Oostenrijk en Zwitserland
Voor de meeste Duitstalige landen is er geen algemeen belastingverdrag met de Dominicaanse Republiek dat huurinkomsten dekt. Tegemoetkoming volgt daarom meestal uit nationale verrekeningsregels in plaats van een verdrag. Controleer de actuele situatie voordat u van vrijstelling uitgaat.
Frankrijk, Spanje, Italië en Portugal
Inwoners geven hun wereldinkomen aan; de tegemoetkoming hangt af van nationale verrekeningsregels en van een eventueel geldend verdrag met de Dominicaanse Republiek. Braziliaanse en Italiaanse regels voor buitenlands vastgoedbezit vragen ook om aparte opgaven.
Latijns-Amerika en elders
De meeste stelsels die uitgaan van fiscale woonplaats belasten het wereldinkomen met verrekening van buitenlandse belasting. Het verschil zit in welke documenten elke belastingdienst accepteert als bewijs van betaalde Dominicaanse belasting.
De gemeenschappelijke regel
Waar u ook woont: verrekening staat of valt met de documenten. Bewaar Dominicaanse inhoudingsbewijzen en ingediende aangiften. Zonder onderbouwing wordt een gevraagde verrekening geweigerd.
Wat dit betekent voor het nettorendement
Belasting komt ná de exploitatieberekening, niet erin. Begin met de brutohuur en trek beheer, schoonmaak, VvE, nutsvoorzieningen, IPI, verzekering, leegstand en een vervangingsreserve af om het netto exploitatieresultaat te krijgen — de bandbreedte die we op de rendementspagina publiceren. Inkomstenbelasting wordt daarna over dat resultaat geheven, of over het brutobedrag als er broninhouding zonder aangifte plaatsvindt. Dat laatste verschil verklaart waarom twee identieke woningen in hetzelfde gebouw aan het einde van het jaar toch verschillende bedragen opleveren: de ene eigenaar deed aangifte over netto, bij de andere werd op bruto ingehouden.
Documenten die u vanaf het begin moet bewaren
Akte en geregistreerde prijs
De koopprijs op het certificado de título vormt het uitgangspunt voor alle latere berekeningen.
Inhoudingsbewijzen
Bewijs van betaalde Dominicaanse belasting, nodig voor verrekening in uw woonland.
Beheerdersafrekeningen
Maandelijks bruto, kosten en netto, per woning en per jaar.
Facturen voor verbeteringen
Correct gefactureerde werkzaamheden die uw fiscale kostprijs voor latere verkoop verhogen.
Bewijzen van VvE- en IPI-betalingen
Terugkerende lasten die u mogelijk kunt aftrekken, en bewijs dat de woning geen betalingsachterstand heeft.
Verder lezen
Belasting op huurinkomsten — Veelgestelde vragen
- Betaal ik twee keer belasting over huurinkomsten uit Punta Cana?
- Meestal niet, maar u geeft ze doorgaans wel twee keer aan. De Dominicaanse Republiek belast het inkomen aan de bron omdat het vastgoed hier ligt. Uw fiscale woonland belast meestal het wereldinkomen en verleent verrekening of vrijstelling voor de al betaalde Dominicaanse belasting. Of de tegemoetkoming volledig is, hangt af van de regels van uw land en uw documentatie.
- Stelt CONFOTUR mijn huurinkomsten vrij van belasting?
- Nee. CONFOTUR dekt overdrachtsbelasting bij aankoop en een vastgestelde periode van IPI-vrijstelling voor kwalificerende projecten onder Wet 158-01. Inkomstenbelasting over huur staat daar los van, net als belasting over latere verkoopwinst. Vraag schriftelijk om het besluitnummer en de exacte belastingen die worden gedekt.
- Houdt Airbnb de Dominicaanse belasting voor mij in?
- Ga daar niet van uit. Inhouding verschilt per platform, uitbetalingsstructuur en de fiscale gegevens die u heeft opgegeven, en vervangt uw eigen aangifteplicht niet. Laat een Dominicaanse accountant vaststellen wat wordt ingehouden, door wie en wat nog moet worden aangegeven.
- Heb ik een Dominicaans belastingnummer nodig om mijn appartement te verhuren?
- Als u over netto-inkomsten na kosten belast wilt worden in plaats van inhouding op bruto-inkomsten te ondergaan, moet u doorgaans bij de DGII geregistreerd zijn en aangifte doen. Voor één eigenaar die af en toe via een beheerder verhuurt, kan een andere werkwijze gelden. Een accountant kan op basis van uw werkelijke cijfers vertellen welke route voordeliger is.
- Regelt mijn verhuurbeheerder de belastingaangifte?
- Sommige doen dat, andere houden alleen belasting in en dragen die af, en sommige doen geen van beide. Dit moet in het contract staan: vraag schriftelijk wat de beheerder aangeeft, inhoudt en aan bewijzen verstrekt, en wat uw eigen verantwoordelijkheid blijft.
- Wat als ik de woning maar een paar weken per jaar verhuur?
- De verplichting volgt uit het inkomen, niet uit het volume. Ook kleine bedragen huur uit Dominicaanse bron blijven inkomsten uit Dominicaanse bron, en de meeste woonlanden eisen aangifte ongeacht de omvang. Naleving kost doorgaans weinig; een niet-aangegeven buitenlandse inkomstenstroom kan veel duurder uitpakken.
- Wordt belasting vóór of na VvE- en beheerkosten berekend?
- Dat hangt van de route af. Bij aangifte over netto-inkomsten kunnen correct gefactureerde exploitatiekosten eerst worden afgetrokken. Broninhouding wordt doorgaans over het bruto uitgekeerde bedrag berekend. Daarom registreren eigenaren met reële exploitatiekosten zich vaak liever om aangifte te doen.
Lees verder
Oriëntatie voor 2026, geen garanties en geen juridisch advies. Geen gegarandeerd rendement, geen verzonnen bezetting.