Skat på lejeindtægt fra en bolig i Punta Cana
Lejeindtægt fra en dominikansk ejendom har dominikansk kilde og er skattepligtig i landet, uanset om du bor her. Samme indkomst skal normalt også indberettes, hvor du er skattemæssigt hjemmehørende, med lempelse for betalt dominikansk skat. CONFOTUR fritager ikke lejeindtægt, men dækker overdragelsesafgift og en periode med IPI-fritagelse for kvalificerende projekter. Satser og procedurer ændrer sig efter ejerform. Betragt siden som vejledning for 2026, og afklar forholdene med både dominikansk skatterådgiver og rådgiver hjemme.
Hvad Den Dominikanske Republik beskatter
Dominikansk skattelov beskatter indkomst fra landet. Leje for en ejendom i La Altagracia er dominikansk indkomst uanset bookingsted, platformens registrering eller modtagerkontoens land. I praksis findes to veje: fast kildeindeholdelse af bruttobeløb betalt til ikke-fastboende eller registrering hos DGII og indberetning af netto efter tilladte udgifter. Vejen afhænger af betaleren, personligt ejerskab eller dominikansk selskab samt skattemæssigt hjemsted.
I praksis kræver udlejningsdrift en skatteidentitet. Ejere, der indberetter frem for at få skat indeholdt af brutto, har generelt brug for RNC, bogføringsspor og fakturaer efter DGII’s formatkrav. Derfor bruger de fleste ikke-fastboende en lokal revisor.
Hvad der kan og ikke kan fratrækkes
Administration og provision
Honorarer til en autoriseret administrator er reelle driftsudgifter, når de faktureres korrekt.
Ejerforeningsbidrag og vedligeholdelse
Løbende bygningsbidrag knyttet til den udlejede bolig med dokumentation i opgørelser.
IPI og kommunale afgifter
Faktisk betalt ejendomsskat, når indberetningsformen tillader det.
Forsyning og forbrugsvarer
Ejerbetalt el, vand, internet, generatortillæg og rengøringsmidler.
Afskrivning og reparation
Behandles anderledes end kapitalforbedringer, som i stedet øger anskaffelsesgrundlaget ved senere salg.
Kontanter uden faktura
Kan ikke fratrækkes. Udokumenterede udgifter er usynlige for DGII og værdiløse ved salg.
Hvad CONFOTUR dækker og ikke dækker
CONFOTUR tildeles projekter ved afgørelse efter lov 158-01. Hvor det gælder, fjernes overdragelsesafgift ved køb, og der gives en bestemt IPI-fritagelsesperiode. Det fritager hverken lejeindtægt eller senere fortjeneste for indkomstskat. Ved salgstaler om skattefri indkomst skal du skriftligt bede om afgørelsesnummer og præcise omfattede skatter.
Personligt ejerskab eller dominikansk selskab
Personligt ejerskab er enklere, billigere at opretholde og standard til én bolig. Et dominikansk selskab tilføjer årligt regnskab, selskabsindberetninger og eget skatteregime og kan give mening ved flere boliger, flere ejere eller arveplanlægning. Vælg før underskrift: senere ejerskifte er endnu en overdragelse og skattehændelse. Hjemlandets behandling af udenlandske enheder spiller også ind. Ukoordineret struktur kan give de værste resultater.
Hvordan hjemlandet behandler samme indkomst
USA
Amerikanske statsborgere og beboere indberetter global lejeindtægt, typisk på Schedule E, og får normalt lempelse for betalt dominikansk skat. Udenlandske konti og visse selskaber har egne særskilte indberetningskrav.
Canada
Canadiske beboere indberetter global lejeindtægt og kan generelt få lempelse for dominikansk skat. Udenlandsk ejendom over indberetningsgrænsen oplyses særskilt på årets blanket for udenlandsk ejendom.
Tyskland, Østrig og Schweiz
For de fleste tysksprogede lande findes ingen omfattende dobbeltbeskatningsaftale med Den Dominikanske Republik, som dækker lejeindtægt. Lempelse følger derfor normalt nationale kreditregler frem for en traktat. Bekræft de aktuelle forhold, før du antager fritagelse.
Frankrig, Spanien, Italien og Portugal
Beboere indberetter global indkomst. Lempelse afhænger af nationale kreditregler og en eventuel gældende aftale med Den Dominikanske Republik. Brasilianske og italienske regler kræver også særskilt indberetning af udenlandsk ejendom.
Latinamerika og andre lande
De fleste bopælsbaserede systemer beskatter global indkomst med kredit for udenlandsk skat. Forskellen er myndighedernes krav til bevis for betalt dominikansk skat.
Den fælles regel
Uanset bopæl er skattegodskrivningen kun så god som dokumentationen. Gem dominikanske indeholdelsesattester og indberetninger. Kredit uden bevis afvises.
Virkningen på nettoafkastet
Indkomstskat ligger efter driftsudgifterne frem for inde i dem. Start med bruttoleje, og fratræk administration, rengøring, fællesbidrag, forsyning, IPI, forsikring, tomgang og udskiftningsreserve for at få nettodriftsindtægt, som er intervallet på afkastsiden. Derefter beskattes resultatet eller brutto, hvis du får kildeindeholdelse uden indberetning. Derfor kan to identiske boliger i samme bygning give forskellige kontantresultater: én ejer indberettede netto, den anden fik skat indeholdt af brutto.
Dokumenter at gemme fra første dag
Skøde og registreret pris
Købsprisen på certificado de título er grundlaget for alle senere beregninger.
Indeholdelsesattester
Bevis for dominikansk skat, nødvendigt for lempelse i hjemlandet.
Administratoropgørelser
Månedlig brutto, honorarer og netto pr. bolig og år.
Forbedringsfakturaer
Formelt faktureret arbejde, der øger anskaffelsesgrundlaget ved senere salg.
Kvitteringer for fællesbidrag og IPI
Løbende bidrag, som eventuelt kan fratrækkes, og bevis på, at boligen er ajour.
Læs videre
Skat på lejeindtægt — Ofte stillede spørgsmål
- Betaler jeg skat to gange af lejeindtægt fra Punta Cana?
- Normalt ikke, men du indberetter som regel to steder. Den Dominikanske Republik beskatter kilden, fordi ejendommen ligger her. Hjemlandet beskatter normalt global indkomst med kredit eller fritagelse for dominikansk skat. Om lempelsen er fuld, afhænger af hjemlandets regler og din dokumentation.
- Fritager CONFOTUR min lejeindtægt for skat?
- Nej. CONFOTUR dækker overdragelsesafgift ved køb og en fast IPI-fritagelsesperiode for kvalificerende projekter efter lov 158-01. Skat på leje og senere fortjeneste er separat. Bed skriftligt om afgørelsesnummer og præcise omfattede skatter.
- Indeholder Airbnb dominikansk skat for mig?
- Antag det ikke. Indeholdelse varierer efter platform, udbetalingsstruktur og oplyst skatteidentitet og erstatter ikke din egen indberetningspligt. Bekræft med dominikansk revisor, hvad der indeholdes, af hvem, og hvad der stadig skal angives.
- Skal jeg have dominikansk skattenummer for at udleje min lejlighed?
- Vil du beskattes af netto efter udgifter frem for indeholdelse af brutto, kræves generelt DGII-registrering og indberetning. En enkelt ejer, der lejlighedsvis udlejer gennem administrator, kan følge en anden model. En revisor kan beregne den billigste vej med dine faktiske tal.
- Håndterer min udlejningsadministrator skatteindberetningen?
- Nogle gør, andre indeholder og indbetaler kun, og nogle gør ingen af delene. Det er et kontraktspørgsmål. Spørg skriftligt om indberetning, indeholdelse, udstedte attester og dit resterende ansvar.
- Hvad hvis jeg kun udlejer et par uger årligt?
- Pligten følger indkomsten frem for mængden. Små dominikanske lejeindtægter er stadig dominikanske, og de fleste hjemlandssystemer kræver indberetning uanset beløb. Regeloverholdelse koster normalt lidt. Uangiven udenlandsk indkomst gør ikke.
- Betales skat før eller efter fællesbidrag og administration?
- Det afhænger af modellen. Indberetning af netto tillader korrekt fakturerede driftsudgifter fratrukket først. Kildeindeholdelse gælder generelt bruttobeløbet, hvorfor ejere med reelle driftsudgifter ofte foretrækker registrering og indberetning.
Læs mere
Vejledning for 2026, ingen garantier eller juridisk rådgivning. Intet garanteret afkast og ingen opdigtet belægning.