Imposte sul reddito da locazione di una proprietà a Punta Cana
Il reddito da locazione di una proprietà dominicana è considerato reddito di fonte dominicana ed è tassabile nella Repubblica Dominicana, che tu vi risieda o meno. Lo stesso reddito è di solito riportabile anche nel tuo paese di residenza fiscale, con un credito per l'imposta dominicana già pagata. CONFOTUR non esenta il reddito da locazione — copre l'imposta di trasferimento e un periodo di esenzione dall'IPI per i progetti qualificati. Le aliquote e le procedure cambiano e dipendono da come possiedi la proprietà, quindi considera questa pagina come un orientamento per il 2026 e conferma la tua posizione con un consulente fiscale dominicano e un consulente nel tuo paese.
Cosa tassa la Repubblica Dominicana
Il Codice Fiscale Dominicano tassa i redditi prodotti nel paese. L'affitto pagato per una proprietà situata a La Altagracia è di fonte dominicana, indipendentemente da dove l'ospite abbia prenotato, dove sia registrata la piattaforma o su quale conto bancario atterri il denaro. In pratica esistono due percorsi: una ritenuta fissa alla fonte sull'importo lordo pagato a un non residente, oppure la registrazione presso la DGII e la presentazione di una dichiarazione sul reddito netto dopo i costi ammissibili. Quale percorso si applica dipende da chi ti paga, se possiedi personalmente o tramite una società dominicana e se sei residente fiscale qui.
La conseguenza pratica è che un'attività di locazione necessita di un'identità fiscale. I proprietari che dichiarano invece di subire la ritenuta sul lordo generalmente necessitano di un RNC, di una traccia contabile e di fatture che soddisfino le regole di formattazione della DGII, motivo per cui la maggior parte dei proprietari non residenti gestisce questo aspetto tramite un contabile locale piuttosto che autonomamente.
Cosa è deducibile e cosa non lo è
Gestione e commissioni
Le commissioni pagate a un gestore autorizzato sono un costo operativo genuino se fatturate correttamente.
HOA e manutenzione
Spese ricorrenti dell'edificio attribuibili all'unità affittata, supportate da estratti conto.
IPI e oneri comunali
Imposta immobiliare effettivamente pagata, laddove il percorso di dichiarazione lo consenta.
Utenze e beni di consumo
Elettricità, acqua, internet, supplementi per il generatore e forniture per la pulizia pagati dal proprietario.
Ammortamento e riparazioni
Trattati diversamente dai miglioramenti patrimoniali, che si aggiungono alla tua base di costo per una vendita successiva.
Contanti senza fatture
Non deducibili. Le spese non documentate sono invisibili alla DGII e prive di valore all'uscita.
Cosa copre e cosa non copre CONFOTUR
CONFOTUR è concesso per progetto tramite risoluzione ai sensi della Legge 158-01. Laddove applicabile, elimina l'imposta di trasferimento all'acquisto e concede un periodo definito di esenzione IPI. Non è un'esenzione dall'imposta sul reddito da locazione, né un'esenzione dall'imposta su un guadagno successivo. Qualsiasi presentazione commerciale che descriva un progetto come reddito esente da imposte dovrebbe essere richiesta, per iscritto, di indicare il numero di risoluzione e le esatte imposte coperte.
Possedere personalmente o tramite una società dominicana
La proprietà personale è più semplice, più economica da mantenere e predefinita per una singola unità. Una società dominicana aggiunge contabilità annuale, adempimenti societari e un proprio regime fiscale, e può avere senso con più unità, più proprietari o per ragioni di pianificazione patrimoniale. La scelta è importante prima della firma: cambiare il proprietario in seguito è un altro trasferimento e un altro evento fiscale. Interagisce anche con il modo in cui il tuo paese d'origine tratta un'entità straniera, ed è qui che una struttura non coordinata crea i risultati peggiori.
Come il tuo paese d'origine tratta lo stesso reddito
Stati Uniti
I cittadini e residenti statunitensi dichiarano il reddito da locazione mondiale sulla loro dichiarazione, tipicamente nell'Allegato E, e normalmente richiedono un credito d'imposta estero per l'imposta dominicana pagata. I conti esteri e alcune entità estere comportano propri obblighi di dichiarazione separati.
Canada
I residenti canadesi dichiarano il reddito da locazione mondiale e possono generalmente richiedere un credito d'imposta estero per l'imposta dominicana. Le proprietà estere al di sopra della soglia di dichiarazione sono dichiarate separatamente nel modulo annuale delle proprietà estere.
Germania, Austria e Svizzera
Non esiste un trattato completo di doppia imposizione con la Repubblica Dominicana che copra il reddito da locazione per la maggior parte dei paesi di lingua tedesca, quindi il sollievo deriva di solito dalle regole di credito interne piuttosto che da un trattato. Conferma la posizione attuale prima di presumere l'esenzione.
Francia, Spagna, Italia e Portogallo
I residenti dichiarano il reddito mondiale; il sollievo dipende dalle regole di credito interne e dall'esistenza di un trattato con la Repubblica Dominicana. Le regole brasiliane e italiane sulla detenzione di proprietà estere richiedono anche dichiarazioni separate.
America Latina e altrove
La maggior parte dei sistemi basati sulla residenza tassa il reddito mondiale con un credito per l'imposta estera. Ciò che varia è la documentazione che ogni autorità accetta come prova dell'imposta dominicana pagata.
La regola comune
Ovunque tu viva, il credito è valido solo quanto la documentazione. Conserva i certificati di ritenuta dominicani e le dichiarazioni presentate — un credito richiesto senza prove è un credito rifiutato.
Cosa comporta questo per il rendimento netto
L'imposta si colloca al di sotto dello stack operativo, non al suo interno. Parti dall'affitto lordo, deduci gestione, pulizia, HOA, utenze, IPI, assicurazione, vacanza e una riserva per sostituzione per raggiungere il reddito operativo netto — l'intervallo che pubblichiamo nella pagina del rendimento. L'imposta sul reddito si applica quindi a quel risultato, o al lordo se sei soggetto a ritenuta alla fonte senza dichiarare. Quest'ultima distinzione è il motivo per cui due unità identiche nello stesso edificio possono terminare l'anno con denaro in mano diverso: un proprietario ha dichiarato sul netto, l'altro ha lasciato che il lordo fosse soggetto a ritenuta.
Documenti da conservare dal primo giorno
Certificato di titolo e prezzo registrato
Il prezzo di acquisto sul certificado de título è l'ancora per ogni calcolo successivo.
Certificati di ritenuta
Prova dell'imposta dominicana pagata, necessaria per il credito nel tuo paese d'origine.
Estratti conto del gestore
Importo lordo mensile, commissioni e netto, per unità, per anno.
Fatture di miglioramento
Lavori formalmente fatturati, che aumentano la tua base di costo per una vendita successiva.
Ricevute HOA e IPI
Spese ricorrenti che puoi dedurre e prova che l'unità è in regola.
Dove andare dopo
Imposte sul reddito da locazione — domande frequenti
- Pago due volte le tasse sul reddito da locazione a Punta Cana?
- Normalmente no, ma di solito lo dichiari due volte. La Repubblica Dominicana tassa il reddito alla fonte perché la proprietà è qui, e il tuo paese di residenza fiscale di solito tassa il reddito mondiale concedendo un credito o un'esenzione per l'imposta dominicana già pagata. Se il credito è totale dipende dalle regole del tuo paese e dalla tua documentazione.
- CONFOTUR esenta il mio reddito da locazione dall'imposta?
- No. CONFOTUR copre l'imposta di trasferimento all'acquisto e un periodo definito di esenzione IPI per i progetti qualificati ai sensi della Legge 158-01. L'imposta sul reddito da locazione è separata, così come l'imposta su un guadagno successivo. Richiedi per iscritto il numero di risoluzione e le esatte imposte che copre.
- Airbnb mi trattiene l'imposta dominicana?
- Non dare per scontato che lo faccia. La ritenuta della piattaforma varia a seconda della piattaforma, della struttura di pagamento e dell'identità fiscale che hai fornito loro, e non sostituisce il tuo obbligo di dichiarazione. Conferma con un contabile dominicano cosa viene trattenuto, da chi, e cosa deve ancora essere dichiarato.
- Ho bisogno di un codice fiscale dominicano per affittare il mio appartamento?
- Se vuoi essere tassato sul reddito netto dopo i costi piuttosto che subire una ritenuta sull'importo lordo, generalmente devi essere registrato presso la DGII e presentare una dichiarazione. Un singolo proprietario che affitta occasionalmente tramite un gestore può operare diversamente. Un contabile ti dirà quale percorso è più economico per i tuoi numeri effettivi.
- Il mio gestore degli affitti si occupa della dichiarazione fiscale?
- Alcuni lo fanno, altri si limitano a trattenere e versare, e altri ancora non fanno nessuna delle due cose. Questa è una questione contrattuale, non una presunzione: chiedi per iscritto cosa dichiara il gestore, cosa trattengono, quali certificati ti rilasciano e cosa rimane di tua responsabilità.
- E se affitto la proprietà solo per poche settimane all'anno?
- L'obbligo segue il reddito, non il volume. Piccole quantità di affitto di fonte dominicana sono comunque affitto di fonte dominicana, e la maggior parte dei sistemi fiscali del paese d'origine richiede di dichiararlo indipendentemente dall'importo. Il costo della conformità è di solito basso; il costo di un reddito estero non dichiarato non lo è.
- L'imposta viene pagata prima o dopo le spese HOA e di gestione?
- Dipende dal percorso. La dichiarazione sul reddito netto consente di dedurre prima i costi operativi correttamente fatturati. La ritenuta alla fonte si applica generalmente all'importo lordo pagato, motivo per cui i proprietari con costi operativi reali spesso preferiscono registrarsi e dichiarare.
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