Cap rate (taxa de capitalização)
A taxa de capitalização é o lucro operacional líquido (NOI - Net Operating Income) dividido pelo preço ou valor atual do imóvel, expressa em porcentagem. Ela responde qual o retorno do ativo sem alavancagem, o que a torna útil para comparar duas propriedades e inútil para comparar dois planos de financiamento. Altere as suposições de NOI e a taxa de capitalização mudará com elas.
Por que um comprador em Punta Cana deveria se importar
A taxa de capitalização é tão confiável quanto o NOI que a compõe, e neste mercado o NOI costuma ser a parte inventada. Uma taxa de capitalização de 9% baseada em 80% de ocupação e sem reserva para móveis é um número menor na realidade. Construa o NOI você mesmo, depois divida – e compare o resultado com a taxa de depósito que você obteria de outra forma.
Confusão comum
A taxa de capitalização é confundida com o retorno sobre o capital investido (cash-on-cash return). A taxa de capitalização ignora a hipoteca; o retorno sobre o capital investido mede seu patrimônio após o serviço da dívida. Em um plano de pagamento de desenvolvedor, nenhum dos dois é significativo até que a unidade seja entregue e esteja realmente alugando.
Cap rate — perguntas frequentes
- Qual é uma taxa de capitalização normal em Punta Cana?
- Não há um índice local publicado. Trate qualquer valor único como uma alegação e reconstrua-o a partir dos próprios custos da unidade; a página de rendimento apresenta as deduções.
- Devo usar preço ou valor atual?
- Preço de compra ao analisar uma aquisição, valor de mercado atual ao decidir se deve manter ou vender.
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