Checklist de due diligence à Punta Cana pour les acheteurs
Mise à jour éditoriale:
Vérifiez les documents dans l'ordre : le titre d'abord, puis les privilèges, puis les permis, puis la résolution CONFOTUR si le projet en revendique une, puis le budget de l'association de propriétaires (HOA), puis qui gère les locations, puis le calendrier de paiement, et seulement ensuite l'acompte. Chacun de ces éléments est un document que vous pouvez demander et qu'un avocat peut vérifier au registre. Si un vendeur ou un promoteur ne les produit pas, c'est une réponse en soi. Un avocat indépendant — pas celui du promoteur, pas le nôtre — doit donner son accord avant que vous ne transfériez quoi que ce soit. Ceci est une orientation pour 2026, pas un avis juridique.
La checklist, dans l'ordre
1. Certificado de título
Confirmez que le vendeur est le propriétaire enregistré et que le titre correspond à l'unité ou à la parcelle vendue. Pour un terrain, vérifiez l'existence du deslinde (le titre arpenté et individualisé).
2. Privilèges et charges au registre
Une certification du Registro de Títulos (registre des titres) montre les hypothèques, les embargos, les notes de litige et les usufruits. Les dettes anciennes et silencieuses sont attachées à la propriété, pas à la conscience du vendeur.
3. Permis, pour tout ce qui n'est pas encore terminé
Licence de construction, autorisation environnementale et approbations municipales. Un rendu, un bureau de vente et une brochure sont du marketing ; les permis constituent le projet.
4. Numéro de résolution CONFOTUR
Si l'exonération fiscale fait partie de l'argumentaire, demandez la résolution l'accordant à ce projet en vertu de la Ley 158-01 (Loi 158-01). Il n'existe pas de zone CONFOTUR, et « en cours » ne signifie pas « accordé ».
5. Budget et règles de la HOA
Barème actuel et clé de répartition des charges, prestations, réserves, impayés, appels prévus et règles locatives écrites. Ajoutez frais distincts de district ou d’exploitant et dépenses directes du propriétaire.
6. Qui gère les locations et à quelles conditions
Lisez le contrat de location ou d'opérateur hôtelier avant d'acheter, pas après. Examinez la répartition, l'exclusivité, les semaines d'utilisation par le propriétaire et la manière dont le brut devient net.
7. Le calendrier de paiement
Pour le neuf sur plan : combien à la réservation, combien par étape, combien à la livraison, ce qui se passe en cas de retard de livraison, et si les paiements sont détenus en séquestre ou sur le compte d'exploitation du promoteur.
8. Avocat indépendant, avant l'acompte
Vous l'engagez, vous le payez, il vous rend des comptes. Son travail consiste à vérifier par écrit tout ce qui précède et à examiner la promesse de vente avant que vous ne la signiez.
À quoi ressemble un dossier propre
Un dossier d'achat propre comprend un titre de propriété enregistré au nom du vendeur, une certification de privilèges datée de quelques jours avant la signature, des permis pour tout ce qui est en construction, un budget de HOA avec une réserve, un calendrier de paiement lié à des étapes vérifiables, et une promesse de vente qui nomme la pénalité si le promoteur est en retard. Rien d'exotique — juste des documents qui existent ou non.
Nous parcourons cette liste avec vous
Lors d'une visite basée sur vos objectifs, nous inspectons les bâtiments et vérifions la même checklist pour chacun. Nous représentons l'acheteur, c'est donc à nous de poser les questions délicates.
Checklist acheteur — questions fréquentes
- Ai-je besoin d'un avocat dominicain si le promoteur en fournit un ?
- Mandatez un avocat dominicain indépendant et clarifiez mission et conflits éventuels. Il doit examiner titre et droits ou charges inscrits, documents d’achat, permis, impôts et modalités proposées de paiement et de signature pour votre transaction.
- Combien de temps prend la due diligence ?
- Pour une revente standard avec un titre de propriété clair, généralement une à trois semaines. Un terrain avec un deslinde manquant, un titre hérité ou un privilège non résolu peut prendre des mois. Traitez la pression pour la sauter comme un signal d'alarme plutôt que comme un problème de calendrier.
- Puis-je vérifier le CONFOTUR moi-même ?
- Vous pouvez demander la résolution et faire confirmer par votre avocat qu'elle couvre le projet et le type d'unité que vous achetez. Le CONFOTUR est accordé par projet par résolution, donc une affirmation au niveau d'une zone est sans signification.
- Qu'est-ce qui ne devrait jamais être ignoré ?
- La certification des privilèges du registre et une révision indépendante du contrat. Tout le reste peut être négocié ; ces deux éléments protègent votre argent.
Aller plus loin
Orientation 2026, sans garanties ni conseil juridique. Aucun rendement garanti, aucun taux d'occupation inventé.