Checklist de due diligence para compradores em Punta Cana
Verifique a documentação na ordem: primeiro o título, depois os ônus, depois as permissões, depois a resolução CONFOTUR se o projeto alegar ter uma, depois o orçamento da HOA, depois quem gerencia os aluguéis, depois o cronograma de pagamentos, e só então o depósito. Cada um desses itens é um documento que você pode solicitar e um advogado pode verificar no registro. Se um vendedor ou incorporador não os apresentar, essa é a resposta. Um advogado independente — não o advogado do incorporador, nem o nosso — deve dar o aval antes que você transfira qualquer coisa. Esta é uma orientação para 2026, não um aconselhamento jurídico.
O checklist, em ordem
1. Certificado de título
Confirme que o vendedor é o proprietário registrado e que o título corresponde à unidade ou terreno que está sendo vendido. Para terrenos, verifique se o deslinde (o título individualizado e pesquisado) existe.
2. Ônus e encargos no registro
Uma certidão do Registro de Títulos mostra hipotecas, embargos, notas de litígio e usufrutos. Dívidas antigas e silenciosas se ligam à propriedade, não à consciência do vendedor.
3. Permissões, para qualquer coisa ainda não finalizada
Licença de construção, licença ambiental e aprovações municipais. Uma representação gráfica, um escritório de vendas e um folheto são marketing; as permissões são o projeto.
4. Número da resolução CONFOTUR
Se a isenção fiscal faz parte da proposta, solicite a resolução que a concede a esse projeto sob a Lei 158-01. Não existe uma 'zona CONFOTUR', e 'em processo' não significa concedido.
5. Orçamento e regras da HOA
Taxa atual por metro quadrado, o que ela cobre, o fundo de reserva, atrasos e se o aluguel por noite é permitido. A HOA é o custo que a maioria dos compradores subestima e o que decide o rendimento líquido.
6. Quem gerencia os aluguéis, e em que termos
Leia o contrato de aluguel ou de operador hoteleiro antes de comprar, não depois. Observe a divisão, a exclusividade, as semanas de uso do proprietário e como o valor bruto se torna líquido.
7. O cronograma de pagamentos
Para imóveis na planta: quanto na reserva, quanto por marco, quanto na entrega, o que acontece se a entrega atrasar e se os pagamentos ficam em uma conta de garantia ou na conta operacional do incorporador.
8. Advogado independente, antes do depósito
Você o contrata, você o paga, ele responde a você. O trabalho dele é verificar tudo o que foi dito acima por escrito e revisar a promessa de compra e venda antes que você a assine.
Como é um arquivo limpo
Um arquivo de compra limpo tem um título registrado em nome do vendedor, uma certidão de ônus datada de dias antes da assinatura, permissões para qualquer coisa em construção, um orçamento da HOA com reserva, um cronograma de pagamentos vinculado a marcos verificáveis e uma promessa de compra e venda que nomeia a multa se o incorporador atrasar. Nada exótico — apenas documentos que existem ou não.
Nós executamos esta lista com você
Em um tour baseado em metas, percorremos os edifícios e puxamos o mesmo checklist para cada um. Representamos o comprador, então as perguntas incômodas são nossas para fazer.
Checklist do comprador — perguntas frequentes
- Preciso de um advogado dominicano se o incorporador fornecer um?
- Sim. O advogado do incorporador representa o incorporador. Um advogado independente verifica o título e os ônus no registro, revisa o contrato e é responsável apenas por você. É a redução de risco mais barata em toda a transação.
- Quanto tempo leva a due diligence?
- Para uma revenda padrão com título limpo, geralmente de uma a três semanas. Terrenos com deslinde ausente, título herdado ou um ônus não resolvido podem levar meses. Trate a pressão para pular isso como um sinal de alerta, e não como um problema de agendamento.
- Posso verificar o CONFOTUR sozinho?
- Você pode solicitar a resolução e pedir ao seu advogado que confirme se ela cobre o projeto e o tipo de unidade que você está comprando. O CONFOTUR é concedido por projeto via resolução, então uma alegação de nível de zona é sem sentido.
- O que nunca deve ser ignorado?
- A certidão de ônus do registro e uma revisão independente do contrato. Todo o resto pode ser negociado; esses dois protegem o dinheiro.
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