Lista de verificación de due diligence en Punta Cana para compradores
Revise los documentos en orden: primero el título, luego los gravámenes, luego los permisos, luego la resolución CONFOTUR si el proyecto lo declara, luego el presupuesto de la HOA, luego quién gestiona los alquileres, luego el plan de pagos, y solo entonces el depósito. Cada uno de estos puntos es un documento que puede solicitar y que un abogado puede verificar en el registro. Si un vendedor o desarrollador no los presenta, esa es la respuesta. Un abogado independiente —no el abogado del desarrollador, ni el nuestro— debe dar su aprobación antes de transferir cualquier cosa. Esta es una orientación para 2026, no asesoramiento legal.
La lista de verificación, en orden
1. Certificado de título
Confirme que el vendedor es el propietario registrado y que el título coincide con la unidad o parcela que se vende. Para terrenos, verifique que exista el deslinde (el título individualizado y mensurado).
2. Gravámenes y cargas en el registro
Una certificación del Registro de Títulos muestra hipotecas, embargos, anotaciones de litigios y usufructos. Las deudas antiguas y no resueltas se adjuntan a la propiedad, no a la conciencia del vendedor.
3. Permisos, para todo lo que aún no esté terminado
Licencia de construcción, autorización ambiental y aprobaciones municipales. Un render, una oficina de ventas y un folleto son marketing; los permisos son el proyecto.
4. Número de resolución CONFOTUR
Si la exención fiscal es parte del argumento de venta, solicite la resolución que la otorga a ese proyecto bajo la Ley 158-01. No existe tal cosa como una 'zona CONFOTUR', y 'en proceso' no significa otorgado.
5. Presupuesto y normas de la HOA
Cuota actual por metro cuadrado, lo que cubre, el fondo de reserva, los atrasos y si se permite el alquiler por noche. La HOA es el costo que la mayoría de los compradores subestiman y el que decide el rendimiento neto.
6. Quién gestiona los alquileres y bajo qué términos
Lea el contrato de alquiler u operador hotelero antes de comprar, no después. Revise la división, la exclusividad, las semanas de uso del propietario y cómo el ingreso bruto se convierte en neto.
7. El plan de pagos
Para propiedades en planos: cuánto en la reserva, cuánto por cada hito, cuánto en la entrega, qué sucede si la entrega se retrasa, y si los pagos se guardan en fideicomiso o en la cuenta operativa del desarrollador.
8. Abogado independiente, antes del depósito
Usted los contrata, usted les paga, ellos le responden a usted. Su trabajo es verificar todo lo anterior por escrito y revisar la promesa de venta antes de que usted la firme.
Cómo luce un expediente limpio
Un expediente de compra limpio tiene un título registrado a nombre del vendedor, una certificación de gravámenes fechada con pocos días de antelación a la firma, permisos para cualquier construcción en curso, un presupuesto de la HOA con una reserva, un plan de pagos vinculado a hitos verificables, y una promesa de venta que especifique la penalización si el desarrollador se retrasa. Nada exótico, solo documentos que existen o no.
Revisamos esta lista con usted
En un recorrido basado en objetivos, visitamos las propiedades y aplicamos la misma lista de verificación para cada una. Representamos al comprador, por lo que las preguntas incómodas son nuestras.
Lista de verificación para compradores — preguntas frecuentes
- ¿Necesito un abogado dominicano si el desarrollador me proporciona uno?
- Sí. El abogado del desarrollador representa al desarrollador. Un abogado independiente verifica el título y los gravámenes en el registro, revisa el contrato y le rinde cuentas solo a usted. Es la reducción de riesgo más económica en toda la transacción.
- ¿Cuánto tiempo toma el due diligence?
- Para una reventa estándar con título limpio, comúnmente de una a tres semanas. Un terreno con un deslinde faltante, un título heredado o un gravamen no resuelto puede tomar meses. Considere la presión para omitirlo como una señal de alerta, no como un problema de programación.
- ¿Puedo verificar CONFOTUR yo mismo?
- Puede solicitar la resolución y hacer que su abogado confirme que cubre el proyecto y el tipo de unidad que está comprando. CONFOTUR se otorga por proyecto mediante resolución, por lo que una afirmación a nivel de zona no tiene sentido.
- ¿Qué nunca debe omitirse?
- La certificación de gravámenes del registro y una revisión independiente del contrato. Todo lo demás puede negociarse; esos dos protegen el dinero.
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