Checklist di due diligence per gli acquirenti a Punta Cana
Controlla la documentazione in ordine: prima il titolo, poi i gravami, poi i permessi, poi la risoluzione CONFOTUR se il progetto ne rivendica una, poi il budget dell'HOA, poi chi gestisce gli affitti, poi il piano di pagamento, e solo allora il deposito. Ognuno di questi elementi è un documento che puoi richiedere e che un avvocato può verificare presso il registro. Se un venditore o uno sviluppatore non li produce, questa è già una risposta. Un avvocato indipendente — non l'avvocato dello sviluppatore, non il nostro — deve dare il suo benestare prima che tu trasferisca qualsiasi somma. Questo è un orientamento per il 2026, non una consulenza legale.
La checklist, in ordine
1. Certificado de título
Conferma che il venditore sia il proprietario registrato e che il titolo corrisponda all'unità o al terreno in vendita. Per i terreni, verifica l'esistenza del deslinde (il titolo rilevato e individualizzato).
2. Gravami e oneri presso il registro
Una certificazione del Registro de Títulos mostra ipoteche, pignoramenti, annotazioni di contenzioso e usufrutti. Vecchi debiti, seppur 'silenziosi', si attaccano alla proprietà, non alla coscienza del venditore.
3. Permessi, per tutto ciò che non è ancora finito
Licenza di costruzione, autorizzazione ambientale e approvazioni comunali. Un rendering, un ufficio vendite e una brochure sono marketing; i permessi sono il progetto.
4. Numero di risoluzione CONFOTUR
Se l'esenzione fiscale fa parte dell'offerta, richiedi la risoluzione che la concede a quel progetto ai sensi della Ley 158-01. Non esiste una 'zona CONFOTUR', e 'in corso' non significa concesso.
5. Budget e regolamento dell'HOA
Quota attuale per metro quadrato, cosa copre, il fondo di riserva, gli arretrati e se è consentito l'affitto notturno. L'HOA è il costo che la maggior parte degli acquirenti sottovaluta e quello che decide il rendimento netto.
6. Chi gestisce gli affitti e a quali condizioni
Leggi il contratto di affitto o con l'operatore alberghiero prima di acquistare, non dopo. Controlla la ripartizione, l'esclusività, le settimane di utilizzo del proprietario e come il lordo diventa netto.
7. Il piano di pagamento
Per il 'sulla carta': quanto alla prenotazione, quanto per ogni tappa, quanto alla consegna, cosa succede se la consegna ritarda e se i pagamenti rimangono in deposito fiduciario o nel conto operativo dello sviluppatore.
8. Avvocato indipendente, prima del deposito
Lo assumi tu, lo paghi tu, risponde a te. Il suo compito è verificare per iscritto tutto quanto sopra e rivedere la promessa di vendita prima che tu la firmi.
Che aspetto ha un fascicolo pulito
Un fascicolo di acquisto pulito presenta un titolo registrato a nome del venditore, una certificazione dei gravami datata entro pochi giorni dalla firma, permessi per qualsiasi costruzione in corso, un budget HOA con una riserva, un piano di pagamento legato a tappe verificabili e una promessa di vendita che prevede la penale in caso di ritardo dello sviluppatore. Nulla di esotico, solo documenti che esistono o non esistono.
Eseguiamo questa lista con te
Durante un tour basato sugli obiettivi, visitiamo gli edifici e controlliamo la stessa lista per ciascuno. Rappresentiamo l'acquirente, quindi le domande scomode spettano a noi.
Checklist dell'acquirente — domande frequenti
- Ho bisogno di un avvocato dominicano se lo sviluppatore ne fornisce uno?
- Sì. L'avvocato dello sviluppatore rappresenta lo sviluppatore. Un avvocato indipendente verifica il titolo e i gravami presso il registro, rivede il contratto ed è responsabile solo nei tuoi confronti. È la riduzione del rischio più economica dell'intera transazione.
- Quanto tempo richiede la due diligence?
- Per una rivendita standard con titolo pulito, comunemente da una a tre settimane. Un terreno con un deslinde mancante, un titolo ereditato o un gravame irrisolto può richiedere mesi. Considera la pressione per saltarla come un campanello d'allarme piuttosto che un problema di pianificazione.
- Posso verificare CONFOTUR da solo?
- Puoi chiedere la risoluzione e farla confermare dal tuo avvocato che copra il progetto e il tipo di unità che stai acquistando. CONFOTUR viene concesso per progetto tramite risoluzione, quindi una rivendicazione a livello di zona è priva di significato.
- Cosa non dovrebbe mai essere saltato?
- La certificazione dei gravami del registro e una revisione indipendente del contratto. Tutto il resto può essere negoziato; questi due proteggono il denaro.
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