NOI (ingresos operativos netos)
Los ingresos operativos netos son los ingresos brutos por alquiler menos los costos de operación de la propiedad: gestión, HOA, servicios públicos pagados por el propietario, seguro, IPI, mantenimiento y una provisión realista para vacantes. Excluye pagos de hipoteca, impuesto sobre la renta y gastos de capital como el reemplazo de muebles. El NOI es la línea de flujo de efectivo honesta para comparar dos propiedades.
¿Por qué debería importarle a un comprador en Punta Cana?
Los costos operativos en Punta Cana son más altos de lo que la mayoría de los compradores asumen: tarifas de HOA en dólares, gestión que toma una parte del ingreso bruto, desgaste de muebles y electrodomésticos por el aire salino, y una demanda concentrada en temporada alta. Calcular el NOI obliga a incluir cada uno de esos elementos en la hoja de cálculo, que es precisamente la razón por la que los folletos citan el ingreso bruto en su lugar.
Confusión común
El reemplazo de muebles se trata como un gasto único. En los alquileres a corto plazo es una reserva recurrente. Omitirlo sobreestima el NOI año tras año y hace que una unidad mediocre parezca buena.
NOI — preguntas frecuentes
- ¿El NOI incluye la hipoteca?
- No. El financiamiento se sitúa por debajo del NOI. Dos compradores con diferentes préstamos deberían, de todos modos, calcular el mismo NOI para la misma unidad.
- ¿Qué porcentaje de vacancia debo asumir?
- Utilice datos reales de unidades comparables en el mismo edificio en lugar de un promedio del mercado — la ocupación varía drásticamente según la torre y el administrador.
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