NOI (reddito operativo netto)
Il reddito operativo netto è il reddito lordo da locazione meno i costi di gestione della proprietà: gestione, HOA, utenze pagate dal proprietario, assicurazione, IPI, manutenzione e un'indennità realistica per la sfitto. Esclude i pagamenti del mutuo, le imposte sul reddito e le spese in conto capitale come la sostituzione dei mobili. Il NOI è il dato onesto di flusso di cassa per confrontare due proprietà.
Perché un acquirente a Punta Cana dovrebbe preoccuparsi
I costi operativi a Punta Cana sono più elevati di quanto la maggior parte degli acquirenti presuma: spese HOA in dollari, gestione che prende una quota del lordo, usura da aria salmastra su mobili ed elettrodomestici e domanda concentrata nell'alta stagione. Costruire il NOI costringe a includere ciascuno di questi elementi nel foglio di calcolo, ed è esattamente per questo che le brochure citano il lordo invece.
Errore comune
La sostituzione dei mobili è trattata come un evento isolato. Negli affitti a breve termine è una riserva ricorrente. Ometterla sovrastima il NOI anno dopo anno e fa sembrare una mediocre unità un buon affare.
NOI — domande frequenti
- Il NOI include il mutuo?
- No. Il finanziamento si colloca al di sotto del NOI. Due acquirenti con prestiti diversi dovrebbero comunque calcolare lo stesso NOI per la stessa unità.
- Che tasso di sfitto dovrei assumere?
- Utilizzate i dati realizzati di unità comparabili nello stesso edificio piuttosto che una media di mercato — l'occupazione varia notevolmente per torre e gestore.
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